La colocation : Une stratégie gagnante pour les investisseurs immobiliers
Avec la hausse des prix de l’immobilier, tu es en droit de te demander si c’est toujours rentable d’investir dans la pierre pour générer des revenus passifs et bâtir un patrimoine durable. La réponse est… oui ! Et, parmi les options les plus avantageuses, la colocation émerge comme une solution offrant un potentiel de rendement élevé. Nous t’expliquons ici pourquoi la colocation est un investissement immobilier très rentable, d’autant plus en France où la fiscalité est plutôt favorable aux investisseurs. Et nous te partageons quelques conseils pour dénicher le bien immobilier le mieux adapté à ta future colocation !
Investir en colocation : de multiples avantages
Depuis quelques années, le marché de la colocation en France enregistre une croissance significative. La colocation connaît un essor et une diversification à la fois en termes de public (étudiants, jeunes travailleurs, parents solos, seniors), de territoires (pas uniquement les grandes villes) et de logements (appartements, mais aussi maisons). La Carte des Colocs enregistrait 51% d’augmentation de la demande de colocation sur son site entre 2022 et 2023. Cette tendance du “vivre ensemble”, qui évolue parfois vers le coliving, se maintient en 2024, avec une hausse continue de la demande de logements partagés.
Avec la montée des prix de l’immobilier, la colocation émerge comme une option particulièrement lucrative. Elle offre plusieurs avantages par rapport à la location traditionnelle. En louant plusieurs chambres dans un même logement, tu maximises les revenus locatifs, car en répartissant les coûts entre les colocataires, tes loyers peuvent être considérablement plus élevés que dans une location traditionnelle. Et qui dit loyers plus élevés, dit rendements plus élevés pour toi, l’investisseur·euse.
En outre, la colocation réduit les risques de vacance locative. Les atouts offerts par un logement partagé, tels que loyer réduit, charges et tâches réparties, convivialité, surface plus grande des espaces communs, font que le taux de vacance de ces logements est généralement inférieur à celui des locations traditionnelles. Cette tendance se poursuit en 2024, assurant ainsi une stabilité des revenus pour les investisseurs en colocation.
La gestion d’une colocation est également simplifiée par rapport à celle de plusieurs logements distincts. Par conséquent, tu peux observer une réduction des frais de gestion par rapport à la gestion d’une location traditionnelle. Cette économie de temps et d’argent contribue à augmenter le rendement global de ton investissement.
En répondant aux problématiques mentionnées ci-avant et propres à notre époque, la colocation se développe de manière exponentielle. Et c’est pour cela qu’elle est reconnue et encouragée par l’État (loi Alur 2014).
Imagine maintenant que tu peux combiner les avantages de la colocation et les avantages offerts par la fiscalité française…
Opter pour le statut LMNP : une fiscalité attractive
Pourquoi le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) suscite tant d’intérêt auprès des investisseurs immobiliers ? Tout simplement parce qu’il offre des avantages fiscaux attractifs et permet de générer des revenus locatifs stables tout en réduisant ta charge fiscale.
Voyons de plus près les spécificités de l’investissement immobilier en colocation sous le statut LMNP et ses implications fiscales en France.
Tout d’abord, le statut LMNP s’applique aux investisseurs qui louent des biens immobiliers meublés. Il faut donc que tu crées une colocation en y installant tous les équipements de base nécessaires. En optant pour ce statut, tu bénéficieras d’un régime fiscal avantageux, notamment en matière d’imposition des revenus locatifs. Contrairement au régime foncier traditionnel, où les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus provenant de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et relèvent donc d’un régime fiscal différent.
Sans trop te noyer dans les détails, sache que, sous le régime LMNP, tu peux choisir entre deux options de déclaration fiscale : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
Sous le régime micro-BIC, tu profiteras d’un abattement forfaitaire de 50% sur tes revenus locatifs, ce qui permettra de réduire considérablement ta base imposable.
Sous le régime réel simplifié, tu pourras déduire l’ensemble des charges réelles liées à ton activité de location meublée, telles que les frais de gestion, les charges de copropriété, les travaux d’entretien et d’amélioration, les intérêts d’emprunt, etc., mais aussi amortir le coût d’acquisition de ton bien meublé, ainsi que les éventuels travaux d’aménagement ou d’amélioration réalisés dans le bien immobilier loué. Grâce à cela, il est bien souvent possible d’effacer complètement l’imposition pendant une dizaine d’années. En contre-partie, il te faut tenir une comptabilité complète, mais, là encore, il est possible de bénéficier de déduction en cas de recours à un expert-comptable.
En résumé, l’investissement immobilier en colocation sous le statut LMNP offre des avantages fiscaux très attractifs à tout investisseur qui se lance en France. Il ne te reste plus qu’à te familiariser avec les spécificités du régime fiscal LMNP en te formant et en te faisant accompagner pour déterminer la meilleure stratégie fiscale en fonction de tes objectifs d’investissement et de ta situation financière. Ensuite, il ne te manque plus qu’à trouver le bien idéal pour créer ta colocation…
Trouver le bien adapté : l’optimisation de ton projet
Pour dénicher le meilleur bien locatif en vue d’investir en colocation, nous te partageons quelques conseils à suivre :
Choisis une ville dynamique et attractive :
Sélectionne une ville où la demande de logements en colocation est forte, généralement les villes universitaires, les métropoles économiques ou les zones touristiques. Ces villes offrent un bassin important de locataires potentiels, ce qui peut augmenter la rentabilité de ton investissement. Cependant, aujourd’hui, la colocation ne concerne plus uniquement les grandes villes. Les étudiants en alternance, les jeunes travailleurs et les seniors des villes moyennes recherchent de plus en plus un logement partagé.
Analyse le marché local de la colocation :
Étudie le marché local de la colocation pour comprendre la demande, les loyers pratiqués, la concurrence, etc. Les données statistiques sur les annonces de colocation, les taux d’occupation, les prix moyens au mètre carré, disponibles auprès des agences immobilières, des plateformes spécialisées ou des rapports de marché peuvent t’aider dans cette analyse.
Recherche un emplacement stratégique :
Sélectionne un emplacement stratégique proche des centres d’intérêt des locataires potentiels, comme les universités, les grandes entreprises, les zones commerciales, les transports en commun, les hôpitaux, etc. Un emplacement bien situé peut attirer plus facilement des colocataires et garantir un taux d’occupation élevé.
Étudie la configuration du bien immobilier :
Recherche un bien immobilier adapté à la colocation, avec une disposition permettant de créer plusieurs chambres individuelles, et idéalement plusieurs salles de bain (au moins 1 salle de bain pour 3 personnes). Les grands appartements ou les maisons avec plusieurs chambres peuvent être des choix pertinents pour une colocation. Il faut parfois faire preuve d’imagination pour réussir à te projeter dans un bien qui va nécessiter des travaux d’aménagement. Mais cela ne doit pas te freiner, puisque tu sais maintenant que tu pourras amortir les travaux au niveau fiscal.
Estime le potentiel de rentabilité :
Évalue le potentiel de rentabilité du bien sélectionné en calculant les rendements locatifs potentiels, en tenant compte des loyers pratiqués dans la région, des charges liées à la colocation (charges de copropriété, frais d’entretien, assurance habitation, etc.), ainsi que des éventuels travaux nécessaires.
Prends en compte la gestion et l’entretien :
Opte pour un bien nécessitant peu d’entretien ou de travaux au niveau des parties communes, afin de limiter les coûts supplémentaires. Assure-toi également que la copropriété est bien gérée et que les équipements du bâtiment sont en bon état. N’hésite pas à demander les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires pour y lire les dernières décisions prises. Tu apprendras beaucoup de choses sur la copropriété rien qu’en lisant ces comptes-rendus. Et si tu croises des résidents lors de ta visite, engage la conversation pour “prendre la température” !
Évalue les perspectives d’évolution du quartier :
Anticipe l’évolution du quartier où se situe le bien immobilier, en tenant compte des projets d’aménagement urbain, des futurs développements économiques ou des transformations démographiques. Une zone en plein essor peut offrir un potentiel de valorisation intéressant à moyen ou long terme. Fais le tour du quartier, va chez les petits commerçants du coin et questionne-les, l’air de rien… Ils en savent bien plus que tous les rapports chiffrés parfois !
Une fois le bien idéal déniché, fonce, passe à l’action et concrétise ton projet !
En conclusion, la colocation représente une stratégie rentable et attrayante pour investir dans l’immobilier en France, offrant un potentiel de rendement élevé, une réduction des risques, une flexibilité et de véritables avantages fiscaux. Grâce notamment au statut LMNP et en choisissant judicieusement le bien immobilier le mieux adapté à ta colocation, tu pourras maximiser tes gains et te constituer un patrimoine immobilier durable. N’hésite pas à consulter nos offres d’accompagnement si tu souhaites bien t’entourer pour t’informer et te former à la conquête du succès !
