Tu souhaites te constituer une épargne ou des revenus supplémentaires grâce à l’immobilier en gérant des biens dont tu n’es pas propriétaire ? Tu as entendu parler de sous-location, mais tu te demandes si c’est vraiment légal de s’enrichir sur le dos de ton propriétaire bailleur ? Lis cet article pour bien comprendre comment te lancer en toute légalité !
La sous-location, c’est quoi ?
La sous-location est le processus par lequel un locataire d’un bien immobilier (qu’il s’agisse d’un logement résidentiel ou d’un espace commercial) loue tout ou une partie de cet espace à une autre personne, connue sous le nom de sous-locataire, pendant une période déterminée. En d’autres termes, le locataire initial devient à son tour le bailleur pour le sous-locataire.
La sous-location peut se produire dans différentes circonstances. Dans le cas d’un logement résidentiel, un locataire peut décider de sous-louer tout ou une partie de son logement à une autre personne, généralement pour une période plus courte que celle de son propre bail. Cela peut être motivé par divers facteurs tels que la nécessité de partager les coûts de location, de voyager pendant une période donnée, ou d’avoir un revenu supplémentaire.
Dans le contexte des espaces commerciaux, la sous-location se produit lorsque le locataire principal d’un bien immobilier commercial décide de louer tout ou une partie de l’espace à une autre entreprise ou professionnel. Cela peut se produire lorsque le locataire principal dispose d’un espace excédentaire qu’il n’utilise pas pleinement ou souhaite partager les coûts de location avec d’autres entreprises.
Dans tous les cas, et c’est une chose importante à garder en tête, la sous-location nécessite l’accord préalable du propriétaire du bien immobilier. Dans la plupart des cas, le bail initial signé entre le propriétaire et le locataire principal spécifie les conditions de sous-location et les exigences pour obtenir l’autorisation du propriétaire.
Légale ou illégale ?
Comme expliqué juste avant, la sous-location nécessite l’accord préalable du propriétaire du bien immobilier. Ainsi, la possibilité de sous-louer dépendra des termes du bail initial et des lois et réglementations locales. Avant de sous-louer un bien immobilier, il est important de connaître ta propre situation pour respecter la réglementation en matière de sous-location. Il faut ensuite consulter le bail initial du bien concerné et vérifier s’il autorise ou interdit explicitement la sous-location. Certains baux commerciaux permettent la sous-location sous certaines conditions, tandis que d’autres l’interdisent complètement.
Si le bail autorise la sous-location, il est essentiel de respecter les conditions spécifiées, telles que l’obtention du consentement écrit du propriétaire ou l’observation des exigences de notification. Si le bail interdit la sous-location, sa constatation pourrait être considérée comme une violation contractuelle, ce qui pourrait entraîner des conséquences légales, telles qu’une expulsion ou une résiliation du bail.
Une fois le feu vert obtenu, il s’agit alors de trouver la meilleure formule pour tirer avantage de cette sous-location. C’est ici que le statut a toute son importance…
Quel statut choisir ?
Sous-louer permet de s’enrichir grâce à l’immobilier sans être propriétaire d’aucun bien. Mais comment est-ce possible ?
Tu le sais maintenant, la sous-location est légale sous certaines conditions. En revanche, comme nous l’indique la FNAIM dans cet article, il faut impérativement respecter 2 obligations pour sous-louer légalement :
- Obtenir l’accord écrit du propriétaire
- Ne pas sous-louer à un montant excédant le loyer initial du locataire principal
Mais alors, comment s’enrichir sous de telles conditions ? Comment générer du cash-flow si le loyer ne peut être augmenté ? Il s’agit de choisir le bon statut ! Celui qui permet de sous-louer légalement.
La sous-location professionnelle est ta solution ! En effet, si tu veux générer des revenus immobiliers grâce à la sous-location, il va te falloir adopter un statut « professionnel » qui abaissera toute interdiction de sous-location. Existent alors deux options pour obtenir un tel statut :
- Obtenir ta carte d’agent immobilier
- Créer ta société de sous-location
> Obtenir ta carte d’agent immobilier
S’il y a une loi à connaître en matière d’immobilier, c’est la loi Hoguet. En effet, c’est elle qui réglemente les opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, entre autres, à la sous-location. Conformément à celle-ci, seul un agent immobilier (détenant donc la carte officielle d’agent immobilier) est autorisé à sous-louer de manière lucrative. Face à la montée en puissance d’Airbnb, Booking et autres plateformes similaires, de nombreuses agences immobilières se sont spécialisées dans la sous-location professionnelle, notamment en stations balnéaires et à la montagne, mais aussi dans les grandes villes. Elles gèrent la sous-location de A à Z pour leurs clients-propriétaires. Bien entendu, pour cela, il faut pouvoir répondre aux conditions d’obtention d’une carte professionnelle d’agent immobilier. Ce sont les Chambres de Commerce et d’Industrie qui délivrent cette précieuse carte, sous réserve de réunir toutes les conditions. Si tu nous lis et que tu es encore étudiant(e), c’est peut-être le moment de choisir la bonne orientation. Sache qu’un BAC + 3 en Droit, entre autres, te mènera sur la bonne voie…
> Créer ta société de sous-location
Rassure-toi, même si tu n’as pas fait d’études de Droit, tu vas quand même pouvoir faire de la sous-location ! En créant une société, tu pourras contourner l’interdiction de sous-location classique. En effet, une fois ta société de gestion de sous-location créée, tu vas pouvoir proposer au propriétaire du bien à sous-louer un bail commercial. Pourquoi un tel bail et non un bail de location classique ? Parce que faire de la sous-location professionnelle est une activité commerciale.
Le contrat de bail commercial précise les termes et conditions spécifiques de la location, tels que la durée du bail (notamment la durée de sous-location maximale qui ne doit pas excéder 3 ans), le montant du loyer, les modalités de paiement, les dépôts de garantie, les augmentations de loyer, les responsabilités en matière d’entretien et de réparations, et les restrictions d’utilisation de l’espace. Il établit les règles auxquelles le locataire et le bailleur doivent se conformer pendant la durée du bail. Il protège également les droits et les obligations des deux parties, définit les droits d’occupation du locataire et le droit du bailleur de recevoir le loyer et de maintenir la propriété. Il précise enfin les obligations du locataire en matière de paiement du loyer, d’entretien de l’espace loué et de respect des règles et réglementations applicables.
En outre, et ce n’est pas négligeable, un contrat de bail commercial bien rédigé peut aider à prévenir les conflits et les litiges potentiels entre le locataire et le bailleur. En énonçant clairement les droits, les responsabilités et les attentes de chaque partie, il réduit les ambiguïtés et les malentendus susceptibles de survenir. En cas de litige, le contrat de bail commercial peut servir de référence pour résoudre les différends.
La sous-location professionnelle est-elle un bon plan ?
Concrètement, la sous-location professionnelle est un mode d’exploitation qui présente de nombreux avantages. Oublie les logements sociaux (leur sous-location est interdite, à de rares exceptions près) et les logements nus qui seront moins intéressants puisque tu devras investir pour meubler le bien. En revanche, une fois un bien meublé repéré, ne perds pas de temps et contacte rapidement son propriétaire. C’est à toi de lui présenter tous les avantages de l’exploitation que tu as imaginée faire de son bien. Cela peut être une exploitation touristique, en location courte durée, une exploitation économique, en location courte/moyenne durée type logement pour déplacements professionnels. Ou bien encore une exploitation en colocation. Les logements de grande superficie situés dans les grandes villes et proches des pôles universitaires s’y prêtent particulièrement bien.
De ton côté, en tant que locataire devenu bailleur, tu n’as besoin de contracter aucun crédit immobilier, et pourtant tu génères des revenus grâce au fait de pouvoir sous-louer professionnellement, donc à un loyer supérieur à celui auquel tu as signé avec le propriétaire des lieux. Grâce au statut de ta société (SAS ou SARL, les deux seuls recommandés dans ce contexte), tu déduis toutes tes charges avant de déclarer ton chiffre d’affaires. Cette activité de sous-location professionnelle, éventuellement couplée à des prestations de conciergerie facturées en sus, te permet de te constituer des revenus ou une épargne, une expérience dans l’immobilier et des connaissances précieuses sur un marché immobilier qui évolue sans cesse.
Du côté du propriétaire, la fiscalité demeure la même pour lui, il ne perd aucun avantage. Bien évidemment, confier son bien en sous-location professionnelle ne lui permettra pas de passer outre la réglementation en matière de meublés de tourisme professionnels dans certaines villes, comme celle devenue assez stricte à Paris ou encore à Biarritz. Mais il pourra bénéficier d’un loyer garanti chaque mois et pour longtemps (plus de vacances locatives, plus de recherche de locataires), d’une meilleure rentabilité (tu peux lui proposer un loyer légèrement supérieur à celui qu’il a demandé initialement, puisque tu peux déjà estimer tes gains). Et son bien sera parfaitement entretenu, donc restera en meilleur état qu’en location classique, étant donné que des prestations d’entretien seront réalisées entre chaque locataire.
Il va de soi que faire de la sous-location professionnelle n’est pas du tout comparable à faire un investissement locatif à long terme. Cependant, quand on débute dans la vie, qu’on n’a pas encore suffisamment d’épargne de côté pour rassurer la banque et qu’on a la fibre entrepreneuriale, se lancer dans une activité de sous-location professionnelle s’avère une alternative d’enrichissement qui mène, à sa manière, à l’indépendance financière. Nous ne pouvons donc que t’encourager à tester cette stratégie et à venir nous faire part de ton expérience et de tes anecdotes lors de nos rencontres et échanges entre investisseurs Comels. Et pour convaincre les propriétaires de tes futurs biens sous-loués, garde en tête ce que disait le romancier et homme d’État allemand, Goethe :
« Si vous avez confiance en vous-mêmes, vous inspirerez confiance aux autres. »
