Quels types d’exploitation locative existent ? Comment bien les choisir ? 1/2

woman-3261425_1280
Temps de lecture : 11 minutes

Tu veux te lancer dans l’investissement locatif, mais tu n’as aucune idée de quel type d’exploitation locative choisir ? Nu, meublé, location courte durée, bail commercial,… Tu te perds dans tout ce jargon sans vraiment savoir à quoi cela correspond ? C’est normal ! L’immobilier est un monde à part, un vaste monde dans lequel nous sommes ravies de t’accueillir. Connaître les avantages et les limites des différentes formes d’exploitation locative d’un bien immobilier t’aidera à faire le bon choix, celui qui correspond à tes propres objectifs d’investissement.

 

L’investissement immobilier locatif comprend de nombreuses possibilités de générer des revenus à partir de biens immobiliers. Parmi les différents baux locatifs existants, concentrons-nous aujourd’hui sur les formes les plus répandues actuellement :

>La location nue (ou location simple)

>La location meublée

>La location meublée longue durée

>La location meublée saisonnière ou location courte durée

>La colocation

Quand on fait de l’investissement locatif, notre objectif premier est de trouver un projet rentable, un projet qui nous permettra de générer des revenus supplémentaires, de dégager du cash-flow. On va donc chercher l’option avec la meilleure rentabilité, mais aussi celle qui correspond à nos attentes, nos contraintes.

Location nue

Dans une location nue (aussi appelée location non meublée ou location simple), le propriétaire loue son bien sans fournir aucun meuble. Le logement est vide, il doit cependant être décent et raccordé en eau et électricité. Il doit également fournir quelques équipements obligatoires, comme une installation de chauffage, une installation pour l’évacuation des eaux usées, une installation pour un appareil de cuisson dans la cuisine ou encore une installation sanitaire. 

Les locataires devront donc apporter leurs propres meubles, appareils électroménagers et autres accessoires pour meubler l’espace selon leurs besoins et leurs goûts. Il en résulte des frais de mise en location réduits pour le propriétaire puisqu’il n’a pas obligation de meubler le bien locatif. En général, comme le locataire s’installe avec son propre mobilier et ses appareils électroménagers, il se projette sur la durée. 

En ce qui concerne le bail de location nue, si le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale (entre parents jusqu’au 4ème degré), le bail pour un logement vide est de 3 ans minimum, renouvelable automatiquement si le locataire le souhaite. Il en va de même si le bien est en indivision. En revanche, si le bailleur est une personne morale, le bail est de 6 ans minimum.

Même si le propriétaire-bailleur n’a aucune obligation d’équiper son logement, chez COMELS, nous suggérons d’apporter un minimum de confort au bien qui sera loué. Les locataires se sentiront mieux et les vacances locatives seront plus rares.

Sauf contexte particulier, le délai de préavis pour mettre fin à un bail de location nue est de 3 mois. Il peut être raccourci à 1 mois sous certaines conditions et avec justificatif. 

Lors de la signature du bail de location nue, un état des lieux précis est réalisé, soit par un prestataire expert spécialement mandaté par le bailleur, soit par le propriétaire-bailleur en personne. Un état des lieux de sortie sera également réalisé en fin de bail.

Location meublée

Dans une location meublée, le propriétaire met à disposition du locataire un logement déjà équipé de meubles et d’appareils électroménagers. Cela inclut généralement des éléments tels que lits, armoires, table, chaises, canapé, réfrigérateur, cuisinière, lave-linge, etc. À vrai dire, il existe une liste des équipements indispensables à une location meublée. Il s’agit d’une obligation légale qui concerne les baux d’habitation comme les baux mobilité. Le bien est ainsi prêt à être habité dès l’arrivée du locataire, sans qu’il ait besoin d’apporter ses propres meubles. 

La durée du contrat de location meublée est plus courte que celle d’une location nue, elle doit être conclue pour une durée d’au moins un an et varie souvent d’un mois à un an, en fonction des accords entre les parties.

Le délai de préavis pour résilier un contrat de bail meublé est plus court également que pour un bail de location nue, puisqu’il n’est que d’un mois.

Outre la liste des meubles indispensables mentionnée ci-avant, nous recommandons d’apporter au logement tout le confort qui permettra d’attirer le plus de locataires possible. En effet, une location meublée connaîtra un renouvellement de locataires souvent plus fréquent qu’une location nue. 

Lors de la signature du bail, l’état des lieux est accompagné d’un inventaire décrivant minutieusement tout l’équipement du bien immobilier loué

Location longue durée (ou LLD)

Une location longue durée fait référence à un contrat de location meublée ou nue pour une période prolongée. En location nue, le bail sera d’au moins trois ans quand il ne sera que d’un an pour une location meublée. En règle générale, la location longue durée se pratique sur des biens meublés, car des avantages fiscaux plus importants qu’en location nue sont offerts aux bailleurs de biens meublés.

Ce type de location est souvent choisi par des personnes qui ne souhaitent pas s’engager sur le long terme ou qui ont besoin d’un logement temporaire pour des raisons professionnelles, d’études ou autres. 

Les locations meublées longue durée sont également prisées par les expatriés, les étudiants internationaux, les professionnels en déplacement et les voyageurs à la recherche d’un logement pratique et équipé. 

Les conditions et les coûts associés à une location meublée longue durée peuvent varier selon les pays, les régions et les propriétaires. Il est essentiel pour le locataire de bien comprendre les termes du contrat avant de s’engager dans une telle location, notamment s’il est étranger et ne maîtrise pas bien la langue française. Charge à vous, propriétaire bailleur, de vous assurer que votre locataire comprend bien toutes les conditions du contrat. Il arrive en effet fréquemment que les locataires internationaux confondent la location longue durée avec la location courte durée dont les conditions diffèrent, comme nous l’indiquons ci-après…

Location courte durée (ou LCD)

On entend beaucoup parler de “LCD” depuis plusieurs années, notamment depuis le lancement de la plateforme de location Airbnb, même si Abritel était déjà très présent et utilisé en France. 

La location courte durée, également appelée location saisonnière, fait référence à un contrat de location pour une courte période de temps, généralement de quelques jours à quelques semaines. Ce type de location est couramment utilisé par les voyageurs, les vacanciers ou les personnes en déplacement temporaire. 

Les locations courte durée sont généralement meublées et équipées pour permettre aux locataires de s’installer immédiatement. L’équipement offre un niveau de confort immédiat plus élevé qu’une location longue durée. En effet, les propriétaires mettent généralement à disposition des équipements de base, parmi lesquels papier toilette, savon pour les mains et le corps, linge de lit complet, serviettes de bain, oreiller…et quelques produits de base en cuisine.

Un bail de location courte durée offre plusieurs avantages qui expliquent son succès :

  • Flexibilité : les locataires peuvent louer le logement pour une période spécifique, idéale pour les séjours temporaires de moins de trois mois.
  • Logement prêt à l’emploi : les locations courte durée étant généralement pourvues de meubles, d’appareils et d’équipements de base, elles offrent un hébergement immédiat avec un niveau de confort appréciable.
  • Formule idéale pour les voyages : la location courte durée convient parfaitement aux voyageurs qui souhaitent séjourner dans une région donnée pour une courte période.
  • Simplicité d’accès : grâce aux plateformes dédiées à la location courte durée, aucun justificatif n’est nécessaire à fournir. Il suffit d’être inscrit sur la plateforme, de respecter les conditions et de régler les frais de séjour, d’assurance et de ménage.

Le choix entre une location longue durée et une location courte durée dépend des besoins et des circonstances du locataire. Si ce dernier recherche un logement stable pour une durée prolongée, la location longue durée est plus adaptée. En revanche, s’il recherche un logement temporaire ou saisonnier, la location courte durée est préférable.

Pour le propriétaire, la LCD demande une organisation plus importante et rigoureuse que la location longue durée, car les changements de locataire sont plus fréquents. D’autre part, en France, une réglementation stricte est en place concernant la location courte durée. Il est donc essentiel de se renseigner sur les réglementations locales avant de conclure un contrat de location.

Colocation

La colocation, également connue sous le nom de « coloc » ou « cohabitation », est un mode de vie où plusieurs personnes partagent un même logement en le louant ensemble. Chaque colocataire dispose de sa chambre privée, tandis que les espaces communs, tels que la cuisine, le salon, la salle de bains, etc., sont partagés par tous les occupants.

De nos jours, apparaît une nouvelle tendance sous le nom de coliving. On peut l’apparenter à une colocation haut de gamme dans le sens où le coliving consiste en un logement commun divisé en plusieurs chambres ayant leur propre salle de bain et leurs propres toilettes, voire leur espace cuisine privé. Les espaces communs partagés incluent la cuisine (si pas de coin cuisine dans les chambres), le salon, l’éventuel jardin (ou terrasse), l’éventuelle salle de sport, etc. Les frais d’internet, de ménage, d’eau et d’électricité, voire de conciergerie sont également répartis entre les locataires.

La colocation peut être pratiquée par des étudiants, des jeunes professionnels, des travailleurs, des expatriés ou toute personne cherchant à partager les frais de location tout en bénéficiant de la compagnie d’autres personnes. Cela permet de réduire les coûts de location et les charges (électricité, eau, internet), ce qui en fait une option plus abordable pour beaucoup. De plus, si la colocation est meublée, les colocataires n’ont pas besoin de s’équiper eux-mêmes avant d’emménager dans leur logement.

Les avantages de la colocation sont nombreux aux yeux des locataires :

  1. Réduction des coûts : Comme nous venons de le mentionner, les loyers, factures et autres dépenses associées au logement sont partagés entre les colocataires, ce qui permet de faire des économies significatives.
  2. Sociabilité : La colocation offre la possibilité de vivre avec d’autres personnes. Cela crée un environnement propice à la socialisation et aide à créer des amitiés durables.
  3. Partage des responsabilités : Les tâches ménagères et les responsabilités du foyer peuvent être réparties entre les colocataires, ce qui allège le « fardeau » pour chacun.
  4. Flexibilité : La colocation peut être une option flexible pour les personnes qui ne souhaitent pas s’engager dans un bail à long terme ou qui ont des projets temporaires.

Cependant, il faut rester objectif, la colocation peut également présenter des défis potentiels, tels que des conflits entre colocataires, des divergences d’opinions sur les règles de vie, ou des problèmes de confidentialité et d’intimité. Il est essentiel que les colocataires communiquent efficacement et établissent des règles claires dès le départ pour assurer une cohabitation harmonieuse. 

Il peut être judicieux, pour le propriétaire-bailleur, d’instaurer lui-même des règles de base qu’il présente ensuite aux colocataires dans l’idée que ceux-ci les respectent.

La popularité de la colocation existait déjà auprès des étudiants, mais elle a considérablement augmenté, ces dernières années, notamment chez les jeunes adultes actifs. Vivre en colocation offre une solution pratique et abordable pour se loger tout en ayant une expérience sociale enrichissante. Ce que tout jeune qui démarre dans la vie active recherche aujourd’hui.

 

En résumé, il est primordial pour chaque investisseur en herbe de définir ses objectifs d’investissement à court, moyen et long terme, afin de savoir quel type d’exploitation locative lui conviendra le mieux. Nous décrirons d’autres types de baux locatifs dans un prochain article, car il en existe encore plusieurs. Puis nous nous pencherons sur chaque forme d’exploitation locative, afin de comprendre laquelle sera la plus rentable selon tes objectifs. RDV dans nos prochains articles. En attendant, n’hésite pas à relire et à cliquer sur les liens proposés pour devenir incollable sur le sujet !

Ajoutez votre titre ici