Le bail à construction : une stratégie immobilière qui mérite toute notre attention

Temps de lecture : 7 minutes

Investir dans l’immobilier est une option prisée par de nombreux investisseurs parce qu’elle leur offre stabilité, rendements durables et parce qu’elle leur permet de diversifier leur portefeuille. En France, si le marché immobilier est riche en opportunités, il peut actuellement sembler bridé par une hausse des taux d’intérêt ou une législation de plus en plus stricte… Au point qu’on est en droit de se demander s’il existe encore de véritables stratégies rentables en matière d’investissement immobilier. Rassurons-nous, la réponse est oui ! Et l’un des moyens les plus intéressants de s’engager dans ce secteur, aujourd’hui en 2023, est le bail à construction. Cette stratégie d’investissement unique offre des avantages majeurs aux investisseurs, que nous allons explorer en détail dans cet article.

Le bail à construction, c’est quoi ?

Le bail à construction est un contrat de location particulier qui permet à un locataire de construire un bâtiment sur un terrain loué, généralement pour une durée de 18 (minimum légal) à 99 ans. Contrairement à un bail standard, dans le cadre duquel le locataire loue simplement un espace existant, le bail à construction autorise la création d’une structure sur un terrain sans nécessiter l’achat de ce terrain. À la fin de la période de location, le propriétaire du bâtiment devient généralement propriétaire du terrain, ce qui en fait une stratégie d’investissement à long terme.

Quels sont les avantages du bail à construction ?

Coût initial réduit

L’un des avantages les plus évidents du bail à construction est la réduction significative du coût initial d’investissement. En effet, au lieu d’acheter un terrain, l’investisseur paie un loyer périodique au propriétaire du terrain. Cette configuration est similaire à celle de la sous-location que nous avions abordée dans un de nos articles précédents. Cela libère des fonds pour d’autres investissements ou améliorations du bâtiment. Cette approche permet aux investisseurs de mobiliser davantage de capital pour d’autres projets ou de diversifier leurs placements.

Durée à long terme

Les baux à construction sont généralement conclus pour des périodes prolongées, souvent sur plusieurs décennies. Cette durée à long terme offre une stabilité précieuse aux investisseurs, car elle leur permet de planifier sur le long terme. Pour ceux qui cherchent une stratégie d’investissement à long terme, le bail à construction est une option attrayante. Nous verrons également, plus loin dans cet article, que la durée du bail à construction peut avoir un impact positif sur l’imposition en cas de transfert de propriété.

Flexibilité d’utilisation

Le locataire sous un bail à construction a la flexibilité d’utiliser le bâtiment à diverses fins, en fonction des termes du contrat. Cela signifie qu’un investisseur peut envisager différentes options, telles que la location à usage d’habitation, commerciale ou industrielle, en fonction de la demande du marché et de ses objectifs d’investissement. Cette flexibilité permet d’ajuster la stratégie d’investissement en fonction des évolutions du marché. Et sur un marché actuel très évolutif comme l’est le marché français, c’est un point non négligeable.

Économies fiscales

Comme mentionné ci-avant, les investisseurs peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux en optant pour un bail à construction. Ces avantages fiscaux peuvent varier en fonction de la durée du bail, de l’utilisation du bâtiment et d’autres facteurs. Par exemple, certains coûts liés à la construction peuvent être amortis fiscalement sur une période définie, ce qui peut réduire la charge fiscale. Ces avantages fiscaux contribuent à améliorer la rentabilité de l’investissement immobilier. 

Transfert de propriété

À la fin du bail à construction, le locataire devient généralement propriétaire du bâtiment, tandis que le terrain demeure la propriété du bailleur. Cette disposition est un avantage considérable, car elle permet à l’investisseur de continuer à utiliser, vendre ou louer le bâtiment, ou même de le refinancer pour d’autres projets. Ainsi, le bail à construction offre un potentiel de croissance de la valeur de l’actif. 

Imposition sur la plus-value en cas de transfert de propriété

N’oublions pas que, lorsque le locataire devient propriétaire du bâtiment à la fin du bail à construction, il peut être assujetti à l’imposition sur la plus-value. La plus-value est généralement calculée en soustrayant le coût d’acquisition du bâtiment (y compris les coûts de construction) du prix de vente. Le taux d’imposition sur la plus-value dépend de la durée de détention du bien. Plus la durée de détention est longue, plus le taux d’imposition peut être réduit. À titre d’exemple, les plus-values immobilières réalisées après 22 ans de détention peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu en France.

Quels sont les points importants d’un bail à construction ?

Bien que le bail à construction offre de nombreux avantages, il est essentiel de ne pas négliger certains points avant de s’engager dans cette stratégie d’investissement.

Négocier les conditions du bail

Les termes et les conditions du bail à construction doivent être négociés avec soin. Comme toujours, chez Investir COMELS, nous te recommandons fortement de te faire accompagné(e) et conseillé(e) par un avocat spécialisé en droit immobilier et expert en fiscalité idéalement, ou un professionnel de l’immobilier reconnu dans ce domaine pour s’assurer que le contrat protège tes intérêts et répond à tes besoins spécifiques.

Connaître et comprendre les réglementations et exigences locales

Les règlements et exigences locales liés au bail à construction peuvent varier en fonction de la région et du type de propriété. Il est important de se familiariser avec ces règles et de s’y conformer pour éviter tout problème juridique potentiel. Là encore, un accompagnement juridique nous paraît indispensable et judicieux pour mener à bien ton projet d’investissement immobilier.

Sélectionner le terrain et évaluer le marché

Le choix du terrain est une étape cruciale. Nous te conseillons de choisir un emplacement approprié en fonction de ta stratégie d’investissement. L’évaluation de la demande du marché est également essentielle pour garantir que ton investissement sera rentable à long terme.

En conclusion, le bail à construction, en France, est une stratégie d’investissement immobilier attrayante qui offre une combinaison unique d’avantages, notamment un coût initial réduit, une durée à long terme, une flexibilité d’utilisation, des économies fiscales et la possibilité de devenir propriétaire du bâtiment à la fin du bail avec une imposition favorable. Cependant, il est crucial de bien connaître les tenants et les aboutissants d’un tel investissement, de négocier soigneusement les termes du contrat et de respecter les règlements locaux pour maximiser les avantages de cette approche d’investissement. Le bail à construction est une opportunité à considérer pour toi, investisseur immobilier chevronné qui souhaite diversifier ton portefeuille et accéder à un marché immobilier stable et attractif dans un secteur où tu as repéré un terrain disponible, mais aussi pour toi, investisseur immobilier en herbe qui cherche une solution rapide pour exploiter un projet sans t’impliquer dans l’acquisition immédiate d’un bien, car comme l’a dit Robert Kiyosaki : 

L’investissement immobilier, même à très petite échelle, reste un moyen éprouvé de construire le flux de trésorerie et la richesse d’un individu.

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