Aujourd’hui, multi-entrepreneure et multi-investisseuse, Narjes nous explique comment elle a investi à l’étranger et nous partage les pré-requis à avoir avant de se lancer dans l’investissement immobilier, en France comme hors de nos frontières. Merci à toi Narjes pour nous permettre de prendre de la hauteur sur nos investissements.
COMELS : Tu es née où et quand ?
Je suis née en 1990 dans l’Ain, à Bourg-en-Bresse.
COMELS : Tu investis où ?
En France, en région lyonnaise et aussi aux États-Unis
COMELS : Tu es plutôt achat revente ou locatif ?
Les deux.
COMELS : Quel est ton objectif dans la vie ?
Mon objectif dans la vie, c’est kiffer la vie.
COMELS : C’est quoi l’immobilier pour toi ?
L’immobilier, c’est à la fois un tremplin et une valeur sûre.
COMELS : Investir au Féminin : ça change quelque chose pour toi ?
Absolument pas.
COMELS : Un mot pour le fun ?
Un mot pour le fun ? Bah, je dis souvent « Faire les choses sérieusement, sans se prendre au sérieux.«
COMELS : Qu’est-ce que tu fais dans la vie ? Quelles sont tes activités ?
Alors, qu’est-ce que je fais dans la vie, c’est toujours une question un peu compliquée, puisque je fais pas mal de choses différentes. J’aime pas trop qu’on mette les gens tout le temps dans des cases, je trouve ça un peu spécial. Déjà, j’ai un parcours juridique, donc j’ai fait des études de droit, puis, après, j’ai travaillé dans le juridique. Et je me suis lancée dans l’entreprenariat il y a un peu plus de quatre ans. Et j’ai, depuis, plusieurs activités. Il y a déjà des activités immobilières, donc d’investissement en France, d’investissement aux États-Unis. J’ai aussi, je suis associée avec mon mari, notamment, dans une société, c’est Chabbert Agencement, de mobilier. Donc on propose des solutions d’ameublement pour les investisseurs immobiliers. On a aussi une société de champagne, rien à voir. J’ai aussi une marque de textile. Et puis, en fait, je ne sais même plus. Je fais pas mal de choses, quoi !
(rires)
COMELS/Corinne : Tu as la fibre entrepreneuriale, on peut dire !
Ah si, j’ai aussi une chaîne YouTube sur l’expatriation à Dubaï et une formation sur l’expatriation à Dubaï. Et je vais lancer prochainement un nouveau concept pour aider les femmes à entreprendre.
COMELS/Corinne : Génial !
COMELS/Mélanie : Cool ! Une vie bien remplie !
Oui, c’est ça, je ne m’ennuie pas.
COMELS/Mélanie : Multi-entrepreneure, multi-investisseuse, c’est souvent le cas, finalement.
COMELS/Corinne : Oui, souvent. Souvent, on s’est rendu compte que investissement et entreprenariat, ça va de pair. Tu commences par l’un et après tu fais l’autre, ou vice-versa.
Oui, c’est sûr.
COMELS : Pourquoi as-tu investi dans l’immobilier ? Est-ce qu’il y a eu un point de départ ?
En fait, j’ai commencé à investir dans l’immobilier, c’est un peu spécial, je n’avais pas vraiment de but. Mais c’est parce que je n’avais rien à perdre en fait. Et je me suis dit : « Bah j’ai rien à perdre, de toute façon, j’ai pas trop d’argent, donc voilà, ça peut être que du plus.«
COMELS/Mélanie : Ok, d’accord. C’est intéressant. Comme quoi on peut se lancer sans trop savoir pourquoi au démarrage.
C’est ça. En fait, à l’époque, on a commencé directement à investir avec Maxence, mon mari. Et c’est lui qui, plutôt, avait des objectifs avec l’immobilier directement, de liberté financière, ou autre. Après, c’est devenu une passion pour lui. Mais moi, à la base, j’étais dans mon truc, j’étais passionnée par mes études, par le droit et tout ça. Et donc, j’y suis allée juste en me disant « Ça va être super, ça va être du patrimoine et, en fait, vu que j’ai rien, j’ai rien à perdre”, donc voilà.
COMELS/Corinne : Oui. Et puis au départ, toi, du coup, tu étais salariée en fait ?
J’étais même étudiante au début.
COMELS/Corinne : Étudiante. Donc tu n’avais pas effectivement ce besoin d’indépendance comme tu dis peut-être comme ton mari avait, de son côté.
Ouais, c’est vrai que c’est venu après. J’ai vu le potentiel de l’immobilier et voilà. Après, j’ai eu d’autres objectifs avec le temps grâce à l’immobilier, notamment utiliser l’immobilier, comme je le disais avant, comme tremplin pour pouvoir se dégager un cash flow qui remplace le salaire et, après, devenir libre et entreprendre.
COMELS : D’accord, ok. C’est intéressant. Est-ce que tu peux nous expliquer, au démarrage de l’aventure, donc toi, tu es Lyonnaise, c’est ça, d’origine ? Comment tu as ciblé en fait les secteurs où tu as investi ? Est-ce que tu as investi autour de chez toi ou pas du tout ? Comment ça s’est passé ?
Alors, à la base, je suis de l’Ain, de Bourg-en-Bresse. Et je suis allée sur Lyon pour faire mes études. Et, donc, avec Maxence, on a ciblé Lyon, tout naturellement parce que c’était proche de nous. En plus, au début, on faisait les travaux aussi, on faisait un peu tout, donc la proximité, c’était quand même pas mal. Et, en plus, on connaissait le secteur, puisqu’on y était.
COMELS/Corinne : Ok. Donc plutôt favorable à un investissement à proximité pour pouvoir le gérer ?
Oui, ce n’était pas la même époque non plus. Parce que, du coup, à l’époque, il n’y avait pas encore grand chose, c’était pas démocratisé de pouvoir investir loin, il n’y avait pas grand chose sur YouTube, il n’y avait pas beaucoup de formations, donc investir loin c’était quasi impossible sans contact.
COMELS/Corinne : OK. Selon toi, est-ce qu’il est plus difficile d’investir quand on est une femme ? Et si oui, pourquoi ?
Non, non, pas du tout. Au contraire, je pense qu’il y a peu de femmes qui investissent, donc quand il y a une femme, ça surprend. Et puis je pense qu’on a plus tendance à faire confiance à une femme, aussi. Ne serait-ce que quand on va choisir un profil féminin en tant que locataire. Il n’y a pas longtemps, il y a un client qui nous disait ça : « Moi, je choisis des femmes pour mes coloc’ parce qu’elles sont plus soigneuses, etc. » On se méfie pas d’une femme. Même quand on arrive, qu’il y a un agent immo, en général, peut-être à tort, je ne sais pas, mais on ne se méfie pas d’une femme. Oui, non, au contraire, je pense que c’est même un point positif. En plus, une femme, en général, elle est plus, c’est des généralités, hein, une femme a tendance à être plus organisée, multitâches, etc. Donc, en général, les dossiers bancaires, c’est assez carré, voilà. Au contraire, je trouve que c’est un point positif d’être une femme dans l’immobilier.
COMELS/Corinne : Je suis bien d’accord.
COMELS/Mélanie : Oui, c’est souvent ce qu’on nous dit.
Est-ce que tu peux nous expliquer, aujourd’hui, quelle est ta situation familiale ? Est-ce que, quand tu investis, tu investis en couple ? Est-ce que tu as des enfants ? Quelle est ta situation ?
Oui, on est mariés avec mon conjoint, Maxence, et on investit en couple. Alors, avant on s’était pacsés, justement, pour pouvoir investir ensemble plus facilement, de manière un peu plus cadrée. Mais, sinon, on a toujours investi ensemble. Donc voilà ma situation familiale. Mariée, sans enfant.
COMELS/Mélanie : Super. Ça marche.
Est-ce que tu peux nous dire, en quelques mots, quel a été ton premier investissement ? Le tout premier. Comment est-ce que tu as commencé ?
Le premier investissement, c’était un appartement. On a pas mal fait des travaux dedans nous-mêmes. On a tout cassé et on a vécu un petit peu dedans et on a fait un achat-revente. Et c’était vraiment pourri. J’avais envie de pleurer quand on est arrivés dedans, la première fois. Vraiment, je ne me projetais pas, c’était vraiment pourri.
COMELS/Corinne : Et tu as fait les travaux en vivant dedans ?
On les a faits un petit peu avant. On était avec Maxence dans mon logement étudiant et on faisait les travaux en parallèle. Et, après, on a emménagé dedans et on l’a revendu.
COMELS/Corinne : Et vous aviez fait les travaux, vous-même, du coup ?
Oui, une grosse partie, nous-mêmes. À l’époque, c’est vrai qu’on n’avait pas encore beaucoup de contacts. Et puis, pas beaucoup d’argent. Oui, et puis on n’avait pas encore ce mindset de déléguer, donc on a fait pas mal de choses nous-mêmes.
COMELS/Mélanie : Oui, mais c’est intéressant, parce que, du coup, ça vous a permis de démarrer cet aller-retour finalement. En plus en RP, en résidence principale, donc avec une petite exonération d’impôt sur les plus-values au passage. C’est intéressant, quoi.
Oui, c’est sûr. Et puis Maxence était dans le bâtiment, donc il s’y connaissait quand même un petit peu. Ça aide aussi.
COMELS : Est-ce que, par la suite, tu peux nous expliquer quels types d’investissement tu as faits ? Est-ce que tu es restée sur un studio comme tu as commencé, un petit appartement ?
Non, après, on est allés sur de la location courte durée. Et, à l’époque, ça ne se faisait pas beaucoup sur Lyon. Quand on allait à l’Urbanisme, on faisait des demandes de changement de destination, etc. Ils ne savaient pas de quoi on parlait. Et on a fait partie des premiers à faire de la courte durée au Vieux Lyon. Et, oui, on a fait des bonnes affaires à l’époque. Ça ne se faisait pas trop. Donc c’était sympa.
COMELS/Corinne : Oui, parce qu’il faut expliquer qu’à Lyon, maintenant, il y a une réglementation qui s’est beaucoup durcie.
Oui, maintenant, c’est compliqué.
COMELS/Corinne : Il y a un périmètre de compensation, enfin il y a différentes choses qui rendent beaucoup plus complexe le fait de faire de l’exploitation en courte durée et qu’il y a peut-être une petite dizaine d’années en arrière, quand c’était les débuts, c’était beaucoup plus simple. Effectivement, même au niveau de l’urbanisme,…
Ouais, non, mais c’est sûr. Et puis il y avait des biens, personne ne les voulait, dans le Vieux-Lyon. Il y avait des supers apparts dans des immeubles Renaissance et juste parce qu’il y avait des cours qui étaient un peu à l’abandon avec des pigeons qui caquaient partout, il y a personne qui voulait les biens, personne les visitait et il y avait des pépites à faire à l’époque.
COMELS/Mélanie : Et, j’ai entendu tout à l’heure, tu disais « On a investi aussi à l’étranger« . Est-ce que c’est de l’immobilier que tu fais ou est-ce que c’est autre chose ? Qu’est-ce que tu fais à l’étranger ? Si tu veux nous en parler…
Oui, plusieurs choses. On a investi dans plusieurs choses à l’étranger, que ce soit dans des sociétés, que ce soit dans des ATM (distributeurs automatiques de billets), et sinon, après, de l’immobilier aussi. On achète de l’immobilier aux États-Unis.
COMELS/Mélanie : OK, c’est intéressant, parce qu’on n’a jamais eu personne qui a investi à l’étranger, il ne me semble pas.
COMELS/Corinne : Si, mais en Europe. Il y avait Allison au Portugal.
COMELS/Mélanie : Ah oui ! Alors j’ai une question par rapport à ça. Tu sais, en France, on a ce levier qui est intéressant, le levier bancaire qui permet de, finalement, acheter avec de l’argent que tu n’as pas. Mais est-ce qu’à l’étranger, c’est le cas ? Ou est-ce que c’est quand même, il faut quand même un peu plus de cash pour passer à l’action ?
Bah, ça dépend vraiment des destinations. Même aux États-Unis, ça va dépendre des états. Donc c’est compliqué de répondre à la question. Mais, de manière générale, il faut quand même de l’apport aux États-Unis ou quand on est à l’étranger. Tout simplement, parce que, s’il y a un problème, ils ne peuvent pas venir chercher et essayer de recouvrer l’argent à l’étranger, donc ils essaient toujours de se sécuriser au moins déjà avec la valeur du bien et avec un minimum d’apport.
Donc, aller investir à l’étranger, à mon avis, c’est dans un second temps quand on commence à être capé en France, ça peut être intéressant d’aller chercher d’autres sources d’investissement ailleurs. C’est des marchés complètement différents. Par exemple, aux États-Unis, oui, il faut de l’apport, la plupart du temps, mais, après, on a des supers rentabilités, des choses qu’on trouve plus difficilement en France. Tu as un super système, tu peux te faire refinancer, enfin les banques, ça n’a vraiment rien à voir avec le système français, donc ça peut venir compléter, pour un investisseur, sur ses projets d’investissement lorsqu’il commence à être un peu bloqué en France. Mais, la France reste quand même, quand on est Français, un super endroit pour investir lorsqu’on débute et qu’on n’a rien. Il y a quand même des opportunités incroyables. On peut commencer à emprunter 110%, enfin voilà, c’est extraordinaire pour débuter.
COMELS/Corinne : Je crois que c’est un des rares pays, quand même, où tu peux investir sans apport. Alors un petit peu moins là maintenant, 2021, depuis le début d’année où ils ont un petit peu resserré les vannes. Mais tu as dans plein d’autres pays où ils te demandent au moins 10%, 20%, 30% d’apport. C’est vrai que même le 130% quand tu fais achat + frais de notaire + travaux, tu fais tout financer par la banque, c’est quand même un super levier qu’on a en France.
Oui, et puis le particulier est vachement protégé en France, donc, moi, c’est pour ça que je disais, au départ, en plus avec mes études de Droit, assez cartésienne, je me disais « J’ai rien à perdre, j’y vais« . Au pire, en fait, ce qui se passe, c’est qu’ils saisissent le bien, si vraiment je fais un mauvais investissement. Alors qu’aux États-Unis, quand il y a une dette ou qu’il y a un truc qui se passe mal… Si ça se passe très bien, que tu es bien encadrée, que tu es bien formée, tout ça, tu peux faire beaucoup d’argent et devenir beaucoup plus riche qu’en France. Il y a beaucoup de fortunes aux États-Unis qui se sont faites avec l’immobilier. Mais, derrière, si tu te casses la figure, tu n’es pas protégée, la dette, c’est sur toi, ça peut même aller sur les générations futures, etc. Alors qu’en France, même si tu es insolvable, le juge, il efface la dette ou autre. On peut pas venir chercher sur ton patrimoine, enfin sur ton patrimoine personnel, c’est plus compliqué. Et c’est aussi pour ça qu’après, au bout d’un moment, on est capé. Parce que la banque, elle va voir ton endettement personnel. Et de l’intérêt, là, à aller investir après…aux États-Unis. C’est deux systèmes complètement différents.
Il faut prendre le bon de chaque système. Après, dans d’autres pays, il y en a qui investissent dans plein d’autres pays, Thaïlande, tout ça. C’est des spécificités locales aussi. Parfois, tu ne peux pas, en tant que particulier, acheter, être détenteur à 100%, il faut qu’il y ait un local (une personne locale), voilà, il y a plein de spécificités. C’est un petit peu compliqué, après. Il faut faire du cas par cas, mais investir à l’étranger, ça peut être une bonne chose.
COMELS/Mélanie : OK, mais plutôt dans un second temps.
COMELS/Corinne : Plutôt pour diversifier, quoi.
Oui, à mon avis, oui.
COMELS : Narjes, qu’est-ce que tu détestes dans l’immobilier ?
Je déteste rien, parce que, de toute façon, quand j’aime pas faire un truc, je le laisse à quelqu’un d’autre (rires)
COMELS/Corinne : Tu délègues (rires)
Non, après, ce qui est un peu embêtant, en France, c’est aussi la différence avec les États-Unis, c’est que ça va pas assez vite. Tout ce qui est administratif, les notaires, c’est long, c’est très très long. Quand tu veux aller vite, que tu as des objectifs et tout, ça, c’est un petit peu embêtant.
COMELS : Et, au contraire, qu’est-ce que tu adores dans l’immobilier ?
J’aime bien la déco.
COMELS/Mélanie : D’accord, ok. C’était toi qui gérais la partie déco, du coup ?
Oui, au début, chez Chabbert Agencement, c’était moi qui gérais la partie déco. Maintenant, j’ai délégué à des décorateurs, mais, au départ, je faisais ça et ça me plaisait bien, c’était chouette.
COMELS : L’immobilier n’est pas de tout repos : est-ce que tu aurais une anecdote qui correspond à cette phrase, à nous partager ?
Oh, il y en a plein ! Mais une anecdote d’un truc qui a été un peu difficile…Alors qu’est-ce qui me vient en tête …? Alors si, bah à un moment, on s’était positionnés sur un bien et justement la longueur… C’est arrivé en été et avec le compromis, tout ça… Et, en fait, les banques étaient en vacances et tout a traîné, traîné, traîné et en fait on a mis du temps à avoir notre prêt, on a dépassé les délais. Et, du coup, entre-temps, le propriétaire avait trouvé une meilleure offre et il voulait faire annuler la vente. Sauf que, lui s’y est mal pris aussi, donc il n’a pas dénoncé le compromis dans les délais, parce que c’est quand même un contrat, donc tu as des choses à respecter, des délais, etc. Et, au final, on n’a pas lâché l’affaire, on a dû prendre un huissier pour le forcer à venir signer. Et finalement il est venu signer, mais on a eu des sueurs froides et voilà. Après, dans l’immo, des fois, faut savoir lâcher, hein, faut se dire « c’était pas fait pour moi, c’est le destin, il faut lâcher« . Mais, parfois, il ne faut pas lâcher ! Quand on sait que c’est une bonne affaire et qu’on sait qu’on est dans nos droits, etc, faut pas lâcher, ça peut être compliqué, il y a toujours des histoires, voilà.
COMELS/Corinne : je me souviens, Max, il m’en avait parlé de ça. Il m’avait raconté, il m’avait dit que vous aviez mis la pression, vous aviez un bon notaire d’ailleurs.
Oui oui. Bah, c’était chaud, parce qu’en plus il ne voulait pas lâcher. On avait eu la date, la première date de signature, il n’est pas venu du tout, le propriétaire, donc on a dû tout réorganiser, signifier, envoyer l’huissier. Ça ne lui a pas fait grand chose, il n’y est pas allé. Et, en fait, il y avait sa maman avec lui en indivision, parce que c’était le bien du papa qui était décédé, et on avait signifié l’huissier à la petite mamie, c’est pas très très drôle de faire ça, mais, du coup, comme la petite mamie a eu peur en voyant l’huissier arriver, ça a fait bouger les choses. On est arrivé à faire des choses, franchement, pfff…
COMELS/Mélanie : Ouais, c’est pas marrant, quoi.
Non, c’est pas marrant.
COMELS/Corinne : Bah, faire appel à un huissier, c’est toujours… Le mot « huissier« , il est …
Oui. Voilà. Des fois, tu as des situations un peu stressantes, c’est l’immobilier, c’est pas toujours rose.
COMELS : Quels sont tes mentors ? Est-ce que tu as des personnes qui t’ont inspirée dans l’immobilier ou dans l’entrepreneuriat parce qu’on a une communauté qui est aussi entrepreneure… Si tu veux nous partager ça ?
Euh oui. Alors, dans l’entreprenariat, il y en a plein. Dans l’immobilier, …dans l’immobilier, je dirais, j’aime bien Grant, Elena Cardone. Après, c’est de l’immobilier à l’américaine. On aime ou on n’aime pas. Il y a des trucs que j’aime pas forcément, mais il y a des trucs qui sont pas mal.
Après, dans l’entreprenariat, il y en a plein. Je m’inspire au quotidien d’histoires, j’écoute des podcasts, des réussites comme des échecs, y’a plein d’histoires fascinantes. Après, j’ai pas un mentor qui ressort. C’est plus des inspirations un peu de partout.
COMELS : Ok, ça marche, super.
Pour conclure, si tu rencontrais quelqu’un qui n’a jamais investi aujourd’hui, qui est débutante et qui démarre, quel serait pour toi le conseil en or que tu lui donnerais ?
Alors, le conseil en or que je lui donnerais, que la personne soit passionnée par l’immobilier ou pas du tout, peu importe, aujourd’hui, on a plein d’outils. Donc, si elle veut se lancer, qu’elle y aille. Et comme je disais avant, on est quand même dans le système français, on est assez protégé, il y a peu de risques, et de se former. Aujourd’hui, c’est possible. Il y a plein de gens qui font de très bonnes choses, donc il faut se former. Et puis bien s’entourer aussi, ne pas hésiter, même si c’est un peu plus compliqué depuis la situation sanitaire, mais faire des rencontres, rencontrer des personnes, rejoindre des groupes, des clubs comme le vôtre, et bien s’entourer et puis y aller, tout simplement.
COMELS/Mélanie : Ok, et bien merci !
COMELS/Corinne : Se lancer, se former, s’entourer.
COMELS/Mélanie : S’entourer, moi, tu vois, j’ai commencé par m’entourer. Tu vois, c’est vraiment comme ça que ça a commencé, en fait. C’est la rencontre avec des vraies personnes, des vrais profils qui sont passés à l’action, et c’est ça qui te, qui, moi, en tout cas, m’a donné de l’énergie, tu vois. Je me suis dit « Waouh, c’est possible, il l’a fait ! Alors moi aussi, je vais faire pareil« , tu vois ! (rires)
C’est sûr !
COMELS : Merci à toi pour ce moment de partage. Merci beaucoup !
Merci à vous, avec plaisir !
COMELS : Et puis je te dis à très vite, du coup, dans une prochaine vidéo !
À très vite, merci !
