Bien investir en immobilier : Location nue vs Location meublée

apartment-647877_1280
Temps de lecture : 7 minutes

L’investissement immobilier est, depuis longtemps, l’une des options les plus prisées pour faire fructifier son capital. Parmi les nombreuses questions qui se posent lorsqu’on envisage un tel investissement, le choix entre la location nue et la location meublée est l’une des plus cruciales. Nous avions décrit “dans la pratique” ces deux options dans un précédent article . Elles offrent des avantages distincts, et il est important de comprendre leurs différences pour te permettre de prendre une décision éclairée.

Location Nue

La location nue, également appelée location vide, est l’option la plus traditionnelle dans le domaine de l’investissement immobilier. Dans cette configuration, le propriétaire loue un bien immobilier sans y inclure de meubles ou d’équipements. Examinons de plus près les avantages de la location nue dans le contexte de l’investissement immobilier.

  1. Moins d’investissement initial

Lorsque tu optes pour la location nue, tu n’as pas besoin d’investir dans des meubles et des équipements, ce qui réduit les coûts initiaux. À l’inverse, dans le cas de la location meublée, l’investissement dans des meubles et des équipements peut représenter une dépense importante, surtout si tu souhaites proposer un logement de qualité.

  1. Contrat de location plus long

Dans le cadre de la location nue, en France, les contrats de location sont généralement établis pour une durée minimale de trois ans. Cela offre une stabilité locative appréciable, limitant ainsi la rotation des locataires. Moins de changements de locataires signifie moins de frais de gestion et de remise en état du bien entre deux locataires. Cela peut permettre de prévoir plus sereinement la rentabilité de ton investissement à long terme.

  1. Moins d’entretien

Dans une location nue, c’est au locataire qu’incombe la responsabilité d’ameubler et d’équiper le logement. Par conséquent, le propriétaire est moins concerné par les coûts d’entretien. Les réparations ou les remplacements de meubles et d’appareils électroménagers relèvent de la responsabilité du locataire. Cela simplifie la gestion locative et réduit les soucis du propriétaire.

  1. Profil de locataire stable

Les locations nues attirent souvent un profil de locataire plus stable, tel que des familles ou des professionnels à la recherche de longues périodes de location. Cela peut réduire le risque de loyers impayés ou de dégradations excessives du bien. Les locataires de longue durée sont plus susceptibles de traiter le bien avec soin, ce qui contribue à la préservation de sa valeur.

  1. Fiscalité avantageuse

L’un des avantages les plus notables de la location nue réside dans la fiscalité avantageuse qui lui est associée. Les revenus générés par la location nue sont considérés comme des revenus fonciers, ce qui implique des avantages fiscaux. Les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus fonciers les charges liées à la propriété, telles que les intérêts d’emprunt, les taxes foncières et les frais de gestion. Ces déductions peuvent réduire de manière significative le montant imposable.

En résumé, la location nue semble idéale pour se lancer dans l’investissement immobilier. Oui, mais, quand on parle d’investissement immobilier, la notion de rentabilité arrive vite. C’est alors que la location meublée peut sembler plus attractive…

Location Meublée

La location meublée, contrairement à la location nue, implique de mettre à disposition du locataire un bien immobilier déjà équipé de meubles et d’équipements. Cette option présente également des avantages intéressants, notamment pour les investisseurs à la recherche de rendements plus élevés et de flexibilité.

  1. Rendement locatif supérieur

L’un des principaux avantages de la location meublée est son potentiel de rendement locatif plus élevé. Les biens meublés ont généralement un loyer mensuel plus élevé que les biens nus. Les locataires sont prêts à payer un loyer plus élevé pour la commodité de ne pas avoir à acheter de meubles ou d’équipement. Cela peut te permettre d’obtenir un retour sur investissement plus rapide.

  1. Rotation des locataires plus fréquente

La location meublée attire souvent des locataires à court terme, tels que des étudiants, des voyageurs d’affaires ou des travailleurs en mission temporaire. Cela signifie que la rotation des locataires est plus fréquente, ce qui peut être un avantage pour les propriétaires qui souhaitent une plus grande flexibilité dans la gestion de leur bien. Cependant, il convient de noter que cette rotation plus élevée implique également plus de travail pour trouver de nouveaux locataires et pour entretenir le bien entre deux locations.

  1. Avantages fiscaux spécifiques à la location meublée

Dans certains pays, et notamment le nôtre, la location meublée peut offrir des avantages fiscaux spécifiques et non négligeables. Voyons cela plus en détails :

En France, il existe deux principaux statuts fiscaux associés à la location meublée : 

le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) 

et le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP). 

À partir du moment où vous investissez dans de la location meublée sous l’un de ces deux statuts, d’importants avantages fiscaux s’offrent à vous…

Amortissement : Les propriétaires en location meublée peuvent amortir la valeur des biens meublés (meubles, équipements, etc.), ce qui signifie qu’ils peuvent déduire une partie de la valeur de ces biens de leurs revenus locatifs. Cette déduction réduit l’assiette fiscale, ce qui entraîne une réduction de l’impôt sur le revenu. L’amortissement est une notion-clé à maîtriser si tu te lances dans l’investissement immobilier locatif. 

Déduction des charges : Les propriétaires en location meublée peuvent déduire de leurs revenus locatifs l’ensemble des charges liées à la location, y compris les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, les frais de gestion, les assurances, les travaux de réparation et d’entretien, etc. Ces déductions permettent de réduire le montant imposable.

Régime fiscal avantageux : Les revenus générés par la location meublée relèvent d’un régime fiscal spécifique qui est très souvent plus avantageux que le régime des revenus fonciers associé à la location nue. Cela peut se traduire par un taux d’imposition plus bas sur les revenus locatifs.

Régime micro-BIC : Pour les propriétaires qui optent pour le régime micro-BIC (pour les revenus locatifs annuels inférieurs à un certain seuil), ils bénéficient d’un abattement forfaitaire sur leurs revenus bruts. Cet abattement est calculé en fonction de la nature de l’activité (location meublée classique ou location meublée de tourisme) et peut réduire la base imposable.

Cependant, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il est important de respecter certaines conditions et obligations. Par exemple, pour être éligible au statut LMNP ou LMP en France, tu dois percevoir un certain montant de revenus locatifs par an, et tu dois également exercer cette activité de manière habituelle et non occasionnelle.

Alors, en résumé, quelle option choisir ?

Le choix entre la location nue et la location meublée dépend de plusieurs facteurs, y compris tes objectifs d’investissement, ta situation fiscale, ton appétence au risque et même la localisation de ton bien immobilier. Voici quelques considérations à garder à l’esprit pour t’aider à prendre une décision éclairée :

La location nue te conviendra si…

-tu recherches une stabilité locative à long terme.

-tu préfères un loyer plus stable et une rotation moins fréquente des locataires.

-tu es à l’aise avec une fiscalité plus avantageuse sur les revenus fonciers.

Mais, très sincèrement, nous t’encourageons à te lancer dans la location meublée, car c’est une option très avantageuse. Surtout si, comme toute la communauté d’Investir COMELS,…

-tu vises un rendement locatif plus élevé, même au prix d’une rotation plus fréquente des locataires.

-tu es prêt(e) à investir dans des biens et à les meubler.

-gérer la rotation des locataires ne te fait pas peur.

-ton objectif est de maximiser les avantages fiscaux, comme le permet le statut de LMP ou de LMNP.

Bien entendu, il est primordial de te former de manière approfondie avant de te lancer. Nous t’invitons donc à relire les différents articles de notre blog, ainsi que regarder nos interviews d’entrepreneures toutes aussi audacieuses et inspirantes, les unes que les autres. Enfin, nous te suggérons de nous suivre sur Instagram ou encore Facebook pour mieux connaître nos différentes activités et peut-être te laisser tenter pour rejoindre notre Club et devenir, à ton tour, un(e) investisseur(-se) audacieux(-se) et inspirant(e) !