Quels types d’exploitation locative existent ? Comment bien les choisir ? 2/2

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Tu veux te lancer dans l’investissement locatif et tu as déjà lu la première partie de notre article sur les différents types d’exploitation locative ? Location nue, location meublée, courte, moyenne ou longue durée, colocation, tu commences à mieux maîtriser tout ce nouveau jargon qui fera de toi le meilleur investisseur immobilier ? Ce n’est pas fini ! Aujourd’hui, nous te livrons quelques autres exemples encore d’exploitation locative parmi les plus répandus. Lis vite les lignes qui suivent !

Comme nous l’avons vu précédemment, l’investissement immobilier locatif comprend de nombreuses possibilités de générer des revenus à partir de biens immobiliers. Parmi les différentes exploitations locatives existantes, il est indispensable de connaître et comprendre ce que sont la location nue et la location meublée, car elles représentent la base à partir de laquelle tu pourras mieux orienter ton projet en fonction de tes objectifs d’investissement immobilier. Mais n’oublions pas la location d’espaces commerciaux qui ont leurs propres baux également. 

Nous allons donc te parler de bail mobilité et de bail civil, toujours en matière d’habitation. Puis aborder le bail commercial, le bail saisonnier et le bail précaire, qui touchent les locaux à usage commercial et professionnel. Ces types d’exploitation locative doivent également faire partie de ton nouveau vocabulaire pour valoriser au mieux le bien immobilier que tu as ou auras bientôt la chance d’acquérir.

Le bail mobilité

Dans la première partie de notre article, nous avons parlé de la colocation. Le fait de partager à plusieurs un même appartement attire très généralement les jeunes professionnels et les étudiants en raison de son avantage financier : on partage un appart’, donc on en partage les frais. Oui, mais tout investisseur en herbe n’a pas (encore) la chance de posséder un appartement suffisamment grand pour pouvoir envisager un projet de colocation. N’abandonne pas pour autant l’idée d’attirer les étudiants si tu ne possèdes qu’un studio, je dirais même au contraire ! Car il existe un bail parfait pour rentabiliser ton appartement durant un semestre ou une année universitaire, il s’agit du bail mobilité. Comme l’indique le site Service-Public.fr qui est l’une de nos sources références en termes de législation immobilière, le bail mobilité est un bail signé entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire considéré comme occupant temporaire. Cet occupant temporaire peut être étudiant, mais pas uniquement. Un salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle peut également louer un logement via un bail mobilité. En fait, le locataire, pour bénéficier d’un bail mobilité, doit se trouver dans l’une des situations suivantes et pouvoir le justifier à l’aide de documents officiels :

  • Formation professionnelle
  • Études supérieures
  • Contrat d’apprentissage
  • Stage
  • Engagement volontaire dans le cadre d’un service civique
  • Mutation professionnelle
  • Mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle

Le bail mobilité peut durer de 1 à 10 mois et il est interdit de le renouveler. En outre, le bail mobilité s’applique sur des biens décents et en location meublée uniquement. Enfin, le préavis de congé est d’1 mois. 

Toi qui viens de repérer ce petit T1 à la future rentabilité fort intéressante dans la ville très étudiante d’Angers, tu sais désormais que tu pourrais utiliser ce type de bail pour louer ton logement de septembre à juin et, qui sait, passer sur un autre type de bail (location courte durée, par exemple) durant la période estivale, grâce à la fréquentation touristique grandissante de la ville…

Le bail civil

Suite à la publication de l’annonce de ton bien à louer, tu as été contacté(e) par une entreprise qui souhaite louer ton appartement pour loger ses employés ? 

On parle ici d’un bail civil, connu également sous le nom de bail de droit commun. Il peut concerner une location à usage d’habitation ou professionnel. Contrairement aux autres baux qui sont conclus entre le propriétaire-bailleur et le locataire-occupant des lieux, dans le cadre d’un bail civil, le preneur (ou locataire) est l’entreprise, mais les occupants seront des personnes distinctes que nous te recommandons de bien faire apparaître sur le bail. 

Contrairement aux autres baux de location de logement, le bail civil n’est pas soumis à la loi 89-462 du 6 juillet 1989. En d’autres termes, c’est un bail qui donne une grande liberté au propriétaire-bailleur et qui offre certains avantages que nous développerons dans un prochain article. D’ores et déjà, sache qu’avec un bail civil, tu peux imposer une résiliation sans justificatif et tu peux choisir la durée du préavis de résiliation également, ainsi tu peux opter pour un délai de préavis plus long que le délai de 1 mois habituel en meublé afin d’avoir le temps de trouver tranquillement un nouveau locataire. Enfin, aucun encadrement des loyers n’est imposé pour le bail civil, tu peux donc choisir librement le montant du loyer que tu percevras.

C’est un bail intéressant lorsque tu disposes d’un bien placé près d’un site industriel qui nécessite la présence d’employés sur des missions temporaires. Étant donné la grande liberté qu’offre ce bail de droit commun, il est conseillé de rédiger ce contrat de location avec un professionnel du droit immobilier. Ton Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) est également compétente pour te conseiller sur les points à faire impérativement apparaître au contrat, n’hésite pas à la consulter et à lui demander conseil. 

Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat juridique qui régit la location d’un bien immobilier, tel qu’un magasin, un bureau ou un entrepôt, à des fins commerciales ou industrielles. On a recours à ce type de contrat lorsque le locataire prévoit d’utiliser l’espace pour son entreprise ou son activité commerciale.

Dans le cadre d’un tel bail, le propriétaire-bailleur contracte avec une entreprise ou un individu qui souhaite louer l’espace pour des activités commerciales. Le locataire-preneur doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM). 

La durée des baux commerciaux est généralement plus longue que celles des baux résidentiels, de 3 à 9 ans, voire plus, en fonction de la négociation entre les parties. 

Un bail commercial doit spécifier l’usage prévu du local : magasin de détail, restaurant, bureaux, entrepôt, etc. Il faut savoir que les contraintes d’usage peuvent être importantes et nécessiter l’approbation du propriétaire. 

Être propriétaire d’un local commercial s’avère intéressant dès lors que l’on parle de réparations et entretien. Sans entrer trop dans les détails ici, sache qu’il incombe moins de responsabilités au propriétaire-bailleur d’un local commercial que d’un bien à usage d’habitation. Le locataire effectue notamment à ses frais tout aménagement souhaité dans l’espace à louer.

Le bail commercial est également fréquemment appelé bail 3-6-9. C’est un terme principalement utilisé pour désigner un type spécifique de bail commercial. Il doit son nom aux périodes de durée de ce type de bail. En effet, le bail 3-6-9 est conclu pour une durée maximale de 9 ans et peut être résilié par le locataire-preneur tous les 3 ans à sa date d’anniversaire, d’où son appellation bail 3-6-9. Nous aurons l’occasion de revenir plus en détail également sur ce type de bail.

Le système du bail 3-6-9 permet d’apporter une certaine stabilité aux locataires et de protéger leurs investissements dans leurs activités commerciales. Ainsi, ils ne sont pas expulsés du jour au lendemain et ont la possibilité de renouveler le bail à intervalles réguliers. Ce type de bail est très spécifique. Il existe cependant d’autres types de baux commerciaux.

Le bail saisonnier

Si tu es propriétaire ou futur(e) propriétaire d’un local commercial, sache qu’il existe une version “bail mobilité” pour les locaux commerciaux. On parle alors de location saisonnière. C’est lorsque le locataire obtient l’autorisation, par le propriétaire d’un local, de louer son bien uniquement le temps d’une saison touristique. Ce type de bail ne peut excéder une durée de 6 mois.

Pour un contrat de location saisonnière, on n’a pas forcément recours à la forme écrite, même s’il est recommandé de le faire pour bien préciser les conditions de cette location saisonnière et de l’occupation des locaux.

Il arrive très souvent que les propriétaires demandent aux locataires de s’acquitter, en début de saison, du paiement du loyer de la durée totale occupée. Enfin, aucun préavis formel n’est nécessaire. Le contrat de location saisonnière se termine à la fin de la saison touristique concernée.

C’est un bail que tu peux utiliser si tu possèdes un local au RDC de ton immeuble de rapport, par exemple, qui se trouve dans une localité très touristique. Il arrive, en effet, dans certaines régions, que ce soit plus rentable de louer uniquement (et à un loyer bien calculé) durant les deux saisons touristiques (été et hiver) de l’année plutôt que de vouloir à tout prix louer à l’année.

Le bail précaire

Toujours dans le contexte de la location d’un local commercial, on trouve le bail précaire. C’est un bail qui pourrait t’intéresser si tu as un projet d’espace coworking en tête pour le bien immobilier commercial que tu viens d’acquérir. Également connu sous le nom de bail dérogatoire, c’est un contrat de location généralement conclu pour une durée courte et limitée. 

Contrairement au bail classique, le bail précaire offre moins de protection et stabilité au locataire. Il peut durer de quelques mois à un an, voire un peu plus, en fonction de ce qui est convenu entre les parties. Le propriétaire peut mettre fin au bail plus facilement et sans avoir à se conformer aux procédures de résiliation plus strictes qui s’appliquent aux baux commerciaux standards. Le locataire n’a généralement pas le droit automatique au renouvellement du bail à son expiration. Cela signifie que le propriétaire n’est pas obligé de renouveler le bail.

Tu l’auras compris, on a recours à un bail précaire lorsque l’on souhaite louer son espace pour une période courte et spécifique, par exemple pour un événement temporaire, une période de stockage temporaire ou une situation similaire.

Ce type de bail offre une grande souplesse aux deux parties. Il convient aux locataires qui n’ont pas besoin d’un espace à long terme, ainsi qu’aux propriétaires qui souhaitent garder la possibilité de récupérer rapidement leur propriété.

 

En conclusion, si tu souhaites te lancer dans l’investissement immobilier locatif, tu peux constater qu’il existe de nombreuses formes d’exploitation locative, que ce soit pour ton bien à usage d’habitation ou à usage commercial. Nous venons de t’en présenter un peu moins de dix, sans avoir encore abordé les baux destinés à la location d’une place de parking ou d’un garage ! Tu imagines donc à quel point le monde de l’immobilier locatif peut être vaste et passionnant ! Mais rassure-toi, tu n’es pas seul(e) dans cette belle aventure, nous sommes là. Nos formations ont justement été pensées pour t’accompagner à chaque étape de ton projet. Si tu ne nous suis pas encore sur les réseaux, c’est peut-être le bon moment pour commencer. Tu feras ainsi plus ample connaissance avec tout le jargon de l’immobilier et tu découvriras également toute la communauté d’investisseur(e)s et futur(e)s investisseur(e)s qu’Investir Comels a fait naître au fil du temps… Alors, à très bientôt !

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