Qu’est-ce que le DPE ?
Si le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire en France depuis 2007 pour les locations immobilières, son origine remonte à la directive européenne 2022/91/CE. Ce dernier fait partie du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) et doit être fourni par le propriétaire à chaque vente et/ou location, sans exception.
En quoi cela consiste exactement ? C’est très simple.
Le DPE permet d’évaluer les caractéristiques thermiques d’un logement sur une échelle allant de A à G. Il permet de donner plusieurs informations aux locataires, comme le mode de chauffage du logement, la production d’eau chaude sanitaire, la climatisation, les équipements de refroidissement ainsi que de ventilation. Mais, ce n’est pas tout. Le diagnostic de performance énergétique indique la consommation annuelle du logement en énergie primaire et renseigne les habitants sur la production de gaz à effet de serre qui en découle. Il suggère des solutions pour améliorer la performance énergétique du bien et fournit un relevé exhaustif du mode de calcul utilisé. Le but étant que les locataires aient connaissance des moindres détails.
Il faut savoir que, le 1er juillet 2021, de gros changements ont été apportés au diagnostic de performance énergétique, le propulsant alors sur le devant de la scène en immobilier et, plus particulièrement, le faisant devenir un élément central de l’investissement locatif.
Nouveau DPE : risques et opportunités pour les investisseurs dans le locatif.
Avec l’arrivée du nouveau DPE en 2021, l’efficacité énergétique des bâtiments, préoccupation auparavant secondaire pour les projets d’investissement, devient désormais un sujet central ! Il est désormais trop risqué de laisser cette question de côté au regard de la rentabilité d’un projet d’investissement locatif. Notamment à cause de potentielles remises aux normes à effectuer, souvent très coûteuses.
Si ces changements présentent des inconvénients pour certains investisseurs, ils apportent également des opportunités pour ceux qui sont prêts à les saisir.
Les risques du DPE pour l’investissement locatif
Le premier risque pour un investisseur est de ne pas réussir à chiffrer correctement ses travaux de rénovation énergétique.
En effet, puisque le nouveau DPE oblige chaque investisseur à réaliser des travaux supplémentaires de rénovation énergétique, il faut prévoir une enveloppe de travaux pour améliorer la classe du bien immobilier et garantir la pérennité du projet.
Cependant, il est parfois très compliqué de déterminer l’ampleur des travaux de rénovation énergétique à réaliser ainsi que leur coût. Sachant que pour faire évoluer un bien immobilier d’une classe E ou F à une classe C, les travaux peuvent être conséquents.
Le second risque auquel les investisseurs dans le locatif doivent face réside dans le fait de devoir refaire des travaux non nécessaires.
Si un vendeur ne fournit pas de justificatif des matériaux réalisés pour certains travaux, comme les travaux d’isolation, il faudra réaliser des travaux coûteux pour tout refaire, même si tout était conforme. Ce problème étant dû au fait que le diagnostiqueur ne peut pas contrôler la nature et l’épaisseur de l’isolant utilisé.
Le bien immobilier en question se verra alors attribuer les critères les plus défavorables pour son classement énergétique.
Nous vous prodiguons alors un conseil bien précieux, à savoir de toujours demander les justificatifs d’isolation, et autre. Assurez-vous de toujours vous protéger au maximum.
Les opportunités du DPE pour l’investissement locatif
Bien que le nouveau DPE de 2021 amène son lot de risques pour les investisseurs, il apporte plusieurs opportunités pour ceux qui savent en tirer profit. Notamment, il représente un axe de négociation important lors de l’achat du bien immobilier.
Puisque ce dernier place la performance énergétique des biens à vendre sur le devant de la scène, les investisseurs peuvent facilement négocier à la baisse les prix affichés des biens qui ont de basses performances énergétiques. Il n’est pas compliqué d’imaginer que les biens immobiliers mal classés deviendront rapidement invendables. En conséquent, beaucoup de vendeurs préfèreront vendre à de bas prix.
Le nouveau DPE peut donc devenir un bel axe de négociation pour ceux qui se tiennent informés.
Également, les locataires vont désormais se diriger vers des biens immobiliers ayant un bon confort thermique. Puisque les logements classés E ou F doivent désormais porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », le confort thermique va devenir un critère de choix essentiel pour les locataires.
Alors, un investisseur qui sait intégrer la rénovation énergétique dans sa stratégie d’investissement afin de proposer à la location des biens performants possède un avantage conséquent. La vacance locative risque d’y être bien moins importante, contrairement au prix des loyers qui pourront être plus élevés. Que d’avantages !
Autre opportunité que le diagnostic de performance énergétique rend possible : donner un sens fort à son investissement locatif et en faire un levier d’impact social et environnemental important.
Si l’investissement immobilier locatif représentait déjà un levier social important pour la plupart des propriétaires, ils peuvent désormais aller plus loin dans leurs convictions.
En effet, acheter un bien, le rénover et le mettre en location permettait déjà de maintenir le parc immobilier à flot. Désormais, un propriétaire peut en plus participer à la rénovation énergétique du parc immobilier français.
S’il existe plus de risques et d’opportunités que ceux cités ci-dessus, telle que la possibilité de défiscaliser plus de travaux, nous avons essayé de vous donner une idée des nouvelles conséquences du DPE pour les investisseurs dans le locatif.
Conseils pour réussir un projet d’investissement locatif en fonction du DPE
La chasse aux logements ayant des lacunes en termes de performance énergétique, à savoir des « passoires thermiques », s’accélère peu à peu. Il est donc important d’agir maintenant et de définir une stratégie d’investissement sans faille. Renseignez-vous sans attendre.
Pour cela, il faut penser à clarifier son projet en termes de budget, de localisation, de prévisions sur le long terme, de travaux, etc. Il est également essentiel de déterminer si le bien immobilier choisi nécessite des travaux de rénovation énergétique et si le budget prévu pour l’investissement le permet.
S’il n’existe pas de recette miracle pour réussir à coup sûr un investissement locatif, l’ignorance des nouvelles règles relatives au DPE impactera fortement la rentabilité d’un projet.
Si le prix d’achat doit nécessairement intégrer une décote, c’est pour réaliser des travaux de rénovation énergétique, des travaux de mises aux normes électriques et de plomberie et, selon les cas, des travaux d’embellissement. Tout cela explique pourquoi il est primordial de se renseigner et d’avoir les fonds pour investir dans des biens peu performants au niveau énergétique (E, F, G).
Si le logement est acquis trop cher et sans prendre en compte ces variables énergétiques, le risque est de ne plus réussir à louer, de revendre à perte ou encore de continuer à payer des impôts liés au bien.
Nouvelles règles pour le DPE : quelles conséquences pour les propriétaires ?
Comme énoncé ci-dessus, la réglementation relative au DPE a récemment subi plusieurs modifications, notamment dans un souci de dérèglement climatique.
Le renforcement de la résilience face à ses effets a fait naître de nouvelles règles concernant principalement les propriétaires de biens immobiliers énergivores.
Depuis le 1er janvier 2022, le classement d’un bien au regard de sa performance énergétique et climatique doit être mentionné dans la description de l’annonce immobilière relative à sa location ou à sa vente. Tout propriétaire ne respectant pas cette nouvelle réglementation se verra sanctionné. Voyons quels sont les autres changements opérés et les nouvelles contraintes pour tout propriétaire d’un bien énergivore.
Logements énergivores : gel des loyers
À partir du 24 août 2022, tous les propriétaires de logements classés F ou G auront pour interdiction d’augmenter le prix du loyer. La loi climat et résilience vient aussi interdire toute révision ou majoration contractuelle du loyer consécutive à des travaux d’amélioration du logement.
À savoir que ces nouvelles règles prendront effet immédiatement et seront appliquées à tout contrat de location conclu, renouvelé ou tacitement reconduit.
Malgré tout, la nouvelle loi vient aussi faciliter certains processus de rénovation pour ces logements énergivores. Par exemple, il est désormais très simple pour le propriétaire bailleur d’obtenir une autorisation tacite par le preneur à bail pour réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Logements énergivores : interdiction progressive de leur mise en location
Même si l’ancienne réglementation indiquait déjà le seuil maximal de consommation d’énergie pour qualifier un logement de « décent » énergétiquement parlant, la nouvelle loi climat et résilience prévoit que ce critère de décence devra désormais répondre à un seuil minimal de performance énergétique.
Cela engendrant inévitablement une disparition progressive de certains biens en location.
Par exemple, à partir du 1er janvier 2025, les logements relevant de la classe G seront interdits à la location. Il en est de même pour les logements de classe F et G à partir du 1er janvier 2028 et pour ceux de classes E, F et G à partir du 1er janvier 2034.
Ces mesures ont été créées pour inciter les propriétaires à réaliser les travaux de rénovation nécessaires. Surtout qu’à partir du 1er janvier 2025, si un propriétaire continue à louer ou à vendre un bien immobilier énergivore et indécent, le preneur à bail pourra se retourner contre ce dernier et exiger des travaux de rénovation.
