Aujourd’hui, nous avons le plaisir d’échanger avec Évane, investisseuse dans l’immobilier au féminin. Cumulant plusieurs activités, dans le salariat, l’entreprenariat et l’investissement, elle partage avec nous ses deux premières expériences d’acquisition immobilière locative.
COMELS : Quand et où es-tu née ?
Je suis née à Nantes, je suis de l’Ouest. Et je suis née en 1972.
COMELS : Où investis-tu ?
J’investis à Lyon, Villeurbanne, pour l’instant.
COMELS : Investissement locatif ou achat/revente ?
Locatif.
COMELS : Quel est ton objectif dans la vie ?
En profiter un maximum ! (grand sourire)
COMELS : Que représente l’immobilier pour toi ?
Pour moi, l’immobilier, c’est la retraite. C’est le seul moyen que j’ai trouvé pour l’instant pour mettre de l’argent de côté pour me faire un petit complément à la retraite.
COMELS : Investir au féminin, ça change quelque chose selon toi ?
A priori, non. Mais j’ai peut-être des petites anecdotes sur le sujet, quand même !
COMELS : Quelles sont tes différentes activités ?
Je suis salariée. Je suis cheffe de projet systèmes d’information dans un gros groupe industriel de la région lyonnaise. Par ailleurs, j’ai aussi une activité de micro-entreprise, puisque je suis photographe portraits, maternité, … C’est le côté un peu plus créatif qui manquait dans mon activité salariée.
COMELS : Comment as-tu ciblé les secteurs où tu investis ?
J’ai regardé principalement là où, au niveau loyer, c’était plus intéressant. Et j’ai voulu garder la proximité pour pouvoir gérer moi-même, pour l’essentiel de mes biens. J’en ai 2 pour l’instant. J’ai donc regardé la rentabilité et la proximité. J’ai investi à Lyon 7, juste à côté du métro Saxe-Gambetta et à Villeurbanne, juste à côté du métro République. L’accessibilité aux transports en commun, au métro, était très importante également, puisqu’on peut se rendre compte qu’il y a vraiment une grosse différence en termes de tarifs locatifs selon si on est loin du métro ou juste à côté.
COMELS : Pourquoi as-tu investi dans l’immobilier ?
J’ai fait mon petit calcul par rapport à ma retraite, comme pas mal de gens de mon âge, et ça fait très clairement peur, donc je me suis dit qu’il fallait que je trouve un moyen d’avoir une petite rentrée d’argent supplémentaire à ce qui allait être versé par la caisse de retraite. Honnêtement, j’ai un peu tourné le sujet dans tous les sens. La pierre était ce qui restait le plus rentable et le plus sûr, c’est donc pour cela que j’ai investi dans ces deux appartements.
COMELS : Quel a été ton premier investissement ? Comment cela s’est-il passé pour toi ?
J’ai une tendance à acheter très rapidement. Cela peut sembler bizarre, comme ça, mais je fais un gros travail de recherche sur internet et quand j’ai ciblé les annonces qui me paraissent intéressantes, ce sont les bonnes, à quelques détails près. Que ce soit en recherche personnelle ou pour du locatif, à chaque fois, c’est soit à ma première visite, soit à ma deuxième visite que je prends. Jusqu’à présent, cela s’est plutôt très très bien passé. Dans l’ensemble, je pense que je cible très bien déjà via les annonces.
COMELS : Cela veut dire que tu prends le temps de bien cibler tes annonces, de bien cibler tes critères pour avoir le moins de visites possibles et être le plus efficace tout de suite ?
Exactement, je fais un gros travail de recherche sur internet. Et tant que je ne trouve pas un bien qui correspond pile poil à mes besoins, je ne vais même pas me déplacer.
COMELS : Et donc, pour ton premier investissement…
J’ai fait une seule visite !!
En fait, c’était un package qui avait été mis en place par un marchand de biens. Il avait acheté des appartements assez grands dans un immeuble qu’il a séparés et aménagés en studios. L’étage dans lequel j’avais acheté un studio avait été complètement réagencé en 8 studios dans lesquels tout était fourni, jusqu’aux petites cuillères. D’un point de vue confort en tant qu’acheteur, c’est franchement génial. En termes de tarif, c’était raisonnable. Aujourd’hui, je pense que cela a pris énormément de valeur. C’était il y a 4-5 ans. 123 000€ pour un studio de 20m2 avec 5m2 de mezzanine en plus, au pied du métro Saxe-Gambetta. Le package a vraiment été intéressant pour moi, car cela m’a permis de ne pas passer beaucoup de temps sur ce projet avant de le mettre en location. J’ai reçu les clés et, le lendemain, le studio était loué.
COMELS : Tu n’avais rien à faire, pas de travaux, pas de mobilier, pas de déco, rien ?
Non. Par contre, sur le deuxième bien, c’était différent. J’avais l’expérience de la location, de ce qui fonctionnait auprès des locataires ou pas, je savais ce que je recherchais. J’ai donc passé beaucoup plus de temps pour trouver.
COMELS : Ton premier investissement, c’est un studio que tu loues en longue durée, en meublé ?
C’est ça. En loueur meublé non professionnel (LMNP). Dans les deux cas, en fait.
COMELS : Est-ce que c’est plus difficile d’investir quand on est une femme ?
Investir, non. En revanche, on a parfois des surprises de la part des artisans… Notamment pour mon deuxième investissement. J’ai acheté un plateau, je suis partie de zéro. C’était beaucoup plus d’investissement en temps pour moi. Ça s’est bien passé avec les artisans que j’ai pris, au final. Je vais d’ailleurs leur faire de la pub, parce que je les ai trouvés géniaux. Il s’agit de PROBATIS, ils sont dans Lyon 6ème. Je n’ai pas eu une remarque à faire à la réception des travaux. Je trouve ça totalement exceptionnel, donc je les recommande à 100%. Avec eux, je n’ai eu aucun problème. Mais avec d’autres artisans avec lesquels j’ai fait des devis ou autre sur d’autres biens personnels, j’ai déjà eu des remarques du type « Ah, mais, ma p’tite dame, va falloir demander à Monsieur pour savoir où on place le chauffe-eau » (rires). Ce à quoi j’ai répondu « Non, mais je vais vous expliquer, c’est moi le patron, ici, donc on ne va pas demander à Monsieur. ». Voilà, des petites choses comme ça, mais sinon jamais de problème. Du côté de la banque non plus.
COMELS : Quelle est ta situation familiale ? Est-ce que tu investis seule ou en couple ?
J’investis toute seule parce qu’on ne sait jamais ce qu’il peut se passer dans la vie. J’ai un compagnon, mais on n’est ni pacsés, ni mariés. C’est un choix personnel.
COMELS : Que détestes-tu dans l’immobilier ?
Ce que je déteste dans l’immobilier, c’est quand les locataires appellent pour dire qu’il y a quelque chose qui ne va pas. Parce que c’est bien quand ça roule tout seul.
Quand il faut se déplacer, quand il faut aller voir. D’ailleurs, je vais vous raconter une anecdote. J’ai une locataire qui m’appelle un jour : « Oh la la, ça ne va pas du tout, il y a un problème de fuite avec l’évier ! Je pense qu’il n’a pas été bien posé ». C’était dans le premier studio que j’avais acheté. Je me déplace alors parce que je veux éviter d’appeler le plombier tout de suite. Et je me rends compte qu’elle avait voulu nettoyer son siphon et qu’en le vidant dans la poubelle, en tapant, le joint du siphon est parti avec les déchets dans la poubelle. Donc la fuite était normale, mais les locataires n’ont pas toujours le sens commun, le sens pratique, donc il faut se déplacer pour résoudre des petits problèmes.
COMELS : C’est donc toi qui fais tout ? Tu ne fais pas appel à une agence ?
Non, je ne fais pas appel à une agence. Par contre, pour mon deuxième appartement à Villeurbanne qui est un T2, j’ai utilisé les services d’une entreprise pour faire les états des lieux entrants et sortants. C’était une première. J’avoue que je ne suis pas très douée pour faire les états des lieux, parce que j’ai tendance à être un peu trop gentille, à ne pas faire attention à tout. C’est un coût de faire intervenir une société, mais je me suis dit que cela allait peut-être, malgré tout, m’aider pour éviter des mauvaises surprises. J’ai choisi une entreprise qui intervient sur toute la France, cela s’est très bien passé, je pense que je continuerai pour les prochains changements de locataire.
COMELS : Qu’est-ce que tu adores dans l’immobilier ?
C’est faire des projets d’acheter (rires). Ce que j’ai beaucoup aimé sur le deuxième appartement, c’était de partir d’un plateau et de le faire vraiment à mon goût. Donc j’ai tendance à faire un peu comme Corinne qui disait, l’autre jour, « Je fais la cuisine exactement comme je la ferais pour moi ». Moi, c’est pareil, dans mes appartements, pour les aménager j’ai tendance à mettre de belles prestations au niveau revêtements, etc. D’une part, parce que je trouve que ça tient mieux dans le temps, et ça permet aussi d’avoir un montant de loyer qui est supérieur, parce que les gens, les locataires, un peu comme moi quand j’épluche les annonces, quand ils voient des photos de l’appartement, ils disent « C’est bon, je le veux ». Même avant d’avoir fait la visite, ils le veulent en fait. Cela permet de monter un peu le montant du loyer.
Donc, voilà, c’est tout l’aménagement, toute la réflexion autour du plan, des matériaux, ça m’a beaucoup plu.
COMELS : Et faire les photos ?
Oui ! Bien sûr !
COMELS : Est-ce que tu as des mentors ?
Mon Chéri ! C’est quelqu’un qui n’a jamais peur de rien. Le risque, il ne connait pas, donc il a tendance à m’inspirer de ce côté-là, moi qui suis beaucoup plus peureuse, on va dire. Et puis il y a tous les copains, puisqu’on a des serial investisseurs dans notre groupe d’amis. Cela permet d’échanger sur le sujet et d’être un peu poussé(e) pour se lancer.
COMELS : Est-ce que tu as des lectures qui t’ont inspirée par rapport à l’immobilier ?
Non. Je vous avoue que, depuis de nombreux mois, je n’ai plus le temps de lire comme je cumule mes deux activités. Je suis sûre qu’il en existe beaucoup sur le sujet. Je profite plus des discussions pendant les repas avec mes amis pour me tenir à jour des dernières informations qui pourraient m’aider.
COMELS : Est-ce que tu aurais un conseil à donner à un débutant qui voudrait se lancer ? Un conseil en or ?
Premièrement, il faut bien faire ses calculs. J’ai déjà vu des personnes qui ne prenaient pas en compte tous les frais qui peuvent exister lors d’un achat pour du locatif. S’assurer de son budget. Quelques personnes arrivent à faire du bénéfice, mais actuellement c’est rare. Il y a un petit effort d’épargne à réaliser. Donc faire correctement ses calculs.
Et, après, faire ce que j’avais fait en achetant le premier appartement, celui qui était clé en main. Si on tombe sur un marchand de biens de confiance, je pense que ça peut être une très bonne alternative pour démarrer tranquillement.
Et, bien entendu, investir dans un endroit où c’est tendu en termes de locatif.
COMELS : La localisation est importante ?
Oui, toujours et encore, la localisation.
COMELS : Je me disais, toi, lorsque tu as fait ton premier investissement, tu n’avais pas beaucoup de temps finalement à y consacrer, donc ça a été une super opportunité d’avoir ce bien clé en main. Et ça, ça peut convenir à des personnes qui ont un job… pour démarrer facilement.
Oui, complètement.
Pour finir, j’ajouterai quelque chose, par rapport à la question : est-ce que je gère tout par moi-même ? Il y a une chose que je voulais dire, c’est que choisir les locataires, c’est une tâche que je souhaite tout le temps gérer moi-même. C’est aussi pour cela que j’investis en local. En fait, j’aime bien rencontrer les gens, j’ai des feelings avec certaines personnes et pas du tout avec d’autres. Pour l’instant, cela a très bien fonctionné.
Donc je trouve que c’est important de pouvoir rencontrer le locataire soi-même. Certaines agences font certainement du très bon boulot. Mais on n’est jamais mieux servi que par soi-même.
COMELS : Est-ce qu’il n’y a pas une notion de féminité, un peu, dans le “feeling” ?
Peut-être, peut-être. (rires)
COMELS/Corinne : Un sixième sens !
COMELS/Mélanie : Je suis d’accord avec toi. Je pense qu’il faut avoir les deux : cette partie feeling parce que c’est important de savoir qui va être dans ton appart’, et une partie un peu plus terre à terre avec le profil réel de la personne, ses garants, etc.
Bien sûr, il y a le dossier. Mais quand tu as plusieurs dossiers qui tiennent la route, moi, je veux voir les gens.
COMELS : L’immobilier n’est pas de tout repos, une anecdote ?
Une fille m’avait fait très bon effet par rapport à son dossier par téléphone. J’ai voulu la rencontrer, donc nous nous sommes rencontrées dans un café après qu’elle ait visité l’appartement en disant qu’elle le voulait. Et, au bout d’un moment, elle a dû se sentir trop à l’aise, et elle s’est mise à fumer. Et là, j’ai fait « Ah… non. ». Et elle demandait si ce serait possible de changer le four, changer ceci, changer cela… Laisse tomber, on va prendre quelqu’un d’autre. Comme quoi, une petite rencontre, ça ne fait pas de mal, on voit un peu le caractère des gens, s’ils vont être compliqués ou pas compliqués à gérer.
COMELS/Corinne : Nous, il y a une phrase qu’on se dit souvent, c’est « Un doute ? Y’a pas de doute ! » et ça se vérifie à chaque fois.
COMELS/Mélanie : Dès que tu te dis « Il y a un truc bizarre. », il ne faut pas chercher plus loin, il faut chercher quelqu’un d’autre. Next!
Et ça, c’est valable dans toutes les activités, on est bien d’accord.
