Depuis des décennies, l’immobilier est considéré comme un investissement relativement sûr et stable. Il offre des rendements attrayants ainsi qu’une plus-value à long terme en cas de revente. Depuis plusieurs années, il était même devenu extraordinairement rentable. Pourtant, face à la conjoncture économique incertaine que nous connaissons et à l’évolution actuelle du marché immobilier, on a tendance à penser qu’investir dans l’immobilier n’est plus rentable ! Alors, est-ce vraiment la fin d’une (très) belle époque ?
2023, l’année de tous les obstacles ?
Cette année 2023, nous l’observons attentivement, voire nous la « surveillons ». Le marché immobilier est influencé par de nombreux facteurs : économiques, politiques et sociaux. Entre la crise sanitaire du Covid-19 provoquant une crise économique qui semble plus ou moins derrière nous, le déclenchement de la guerre en Ukraine et l’inflation qui a suivi, il y a de quoi s’inquiéter quant à la bonne santé du marché immobilier. En effet, les performances de l’immobilier peuvent varier considérablement d’un contexte à l’autre.
Des prix et des taux élevés
Emportés par le courant de la reprise post-Covid, les prix de l’immobilier ont véritablement explosé en 2021 et 2022. Comme l’expliquent les experts notaires dans leur analyse de la conjoncture immobilière n°59 (avril 2023), le marché de l’immobilier a connu une période haussière extrêmement concentrée et exceptionnelle. Cela a engendré une hausse des prix du logement, neuf comme ancien. Une telle conjoncture a donc tendance à freiner les investisseurs.Analyse de la conjoncture immobilière n°59 (avril 2023)
Ajoutons à cette augmentation la hausse des taux des crédits immobiliers : dans sa dernière publication (mai 2023), l’Observatoire du crédit logement nous montre que si, depuis presque 15 ans, les taux d’emprunt immobilier avaient diminué de manière constante et atteint un niveau historiquement bas en octobre 2021 avec un taux moyen à 1,04 %, depuis décembre 2021, ces mêmes taux connaissent une hausse, quelle que soit la durée de l’emprunt. Les taux d’intérêt en novembre 2022 ont même atteint une moyenne de 2,25 %. Un taux non atteint depuis le premier trimestre 2016 ! Cette hausse des taux de l’immobilier est assez rapide. En mai 2023, le taux moyen enregistré était à 3,28% contre 3,16% en avril. Malheureusement, l’allongement de la durée de ces crédits ne compense plus les impacts de la hausse de taux sur la capacité à emprunter. Résultat : le marché stagne, les acheteurs freinent leurs projets.
Moins de crédits accordés
Enfin, on note une diminution d’obtention de prêts de 36% sur les 3 derniers mois. Et c’est le taux d’usure qui est en cause ici. Il correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. L’objectif principal du taux d’usure est de protéger les emprunteurs contre les pratiques de prêt abusives ou prédatrices, en veillant à ce que les taux d’intérêt appliqués par les prêteurs restent raisonnables et ne deviennent pas excessivement élevés. Cela peut contribuer à éviter l’endettement excessif des emprunteurs. C’est la Banque de France qui est en charge du calcul de ce taux. Et il continue d’augmenter. En juin 2023, il atteint 4,45% pour les prêts à taux fixe consentis sur une durée de 10 à 20 ans, et 4,68% pour les prêts à taux fixes consentis sur une durée de vingt ans et plus.
N’oublions pas que le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), organisme de l’état qui régule les banques, a imposé des obligations depuis le 1er janvier 2022 : les durées d’emprunt sont limitées à 25 ans maximum et le taux d’endettement à 35%, assurance incluse.
En résumé, le tableau actuel du marché immobilier n’encourage pas vraiment à investir si l’objectif est de s’enrichir à travers ces placements.
Pourtant, il en faut plus pour nous freiner, chez COMELS. Nous restons convaincues qu’investir dans la pierre permet d’atteindre sa liberté financière. Lisez la suite !
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2023, l’année de tous les défis !
Il y a ceux qui voient le verre à moitié vide et ceux qui voient le verre à moitié plein. À nos yeux, 2023 offre encore de belles opportunités d’investissement immobilier rentable, et c’est loin d’être fini !
Un marché stable
Même si le marché de l’immobilier est marqué par les conséquences de l’inflation, la guerre en Ukraine, la crise sanitaire du Covid-19, et même encore un peu par le Brexit, c’est un marché qui sait rebondir.
Si on le compare à d’autres placements financiers plus volatiles, l’immobilier offre plus de sécurité. Le rendement actuel net de prélèvements sociaux d’une assurance-vie se situe entre 2 et 2,5% quand le rendement de l’immobilier locatif peut monter jusqu’à 10% si votre projet est bien ficelé.
Un placement garanti
Du fait de la hausse des prix de l’immobilier et des différents taux, la demande locative a fortement progressé, partout en France. Se loger est et restera un besoin fondamental. Il faut savoir que, même en période d’inflation, l’immobilier est porteur. En effet, lorsque vous empruntez pour investir dans l’immobilier locatif, vous faites appel à un prêt à taux fixe. Si vos revenus et les loyers retirés de votre investissement augmentent du fait de l’inflation, le poids de la mensualité de votre crédit immobilier diminuera dans votre budget. D’une part, parce que les loyers sont indexés sur la hausse des prix à la consommation (grâce à l’existence de l’IRL), d’autre part, parce que la valeur des logements progresse dans la durée en suivant un rythme supérieur à l’inflation. Il s’agit alors de remplir toutes les conditions pour rendre votre investissement le plus rentable possible…
Effet de levier et prêt à taux zéro
Parmi les avantages offerts à toutes les personnes qui hésitent encore à investir dans l’immobilier en France en 2023, notons l’existence du fameux effet de levier et du prêt à taux zéro (PTZ).
L’effet de levier en immobilier fait référence à l’utilisation de l’emprunt pour financer l’achat d’un bien immobilier. Plutôt que d’investir uniquement vos propres fonds, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière pour couvrir une partie du coût d’achat de la propriété.
L’effet de levier se produit lorsque le rendement potentiel d’un investissement immobilier dépasse les frais d’emprunt associés. Voici un exemple pour illustrer son fonctionnement : supposons que vous souhaitez acheter une propriété d’une valeur de 200 000 €. Plutôt que de payer en totalité avec vos propres fonds, vous décidez d’investir 50 000 € de votre propre argent et d’emprunter les 150 000 € restants auprès d’une banque, avec un taux d’intérêt fixe. Si la valeur de la propriété augmente de 5% au cours d’une année, sa valeur sera désormais de 210 000 €. En utilisant l’effet de levier, votre rendement sur investissement ne sera pas basé uniquement sur les 50 000 € que vous avez investis, mais sur la valeur totale de la propriété. Vous aurez ainsi réalisé un gain en capital de 10 000 € (210 000 € – 200 000 €) sur votre investissement initial de 50 000 €, soit un rendement de 20%.
L’effet de levier peut augmenter le potentiel de rendement de votre investissement immobilier, car vous bénéficiez de l’appréciation de la valeur totale de la propriété, même si vous n’avez investi qu’une partie de ces fonds vous-même.
Le prêt à taux zéro, quant à lui, est un prêt aidé par l’État et remboursable sans intérêt. Réservé aux emprunteurs “primo-accédants” (=premier achat), aux revenus modestes et intermédiaires, il permet de financer une partie de l’achat immobilier.
Le PTZ devait prendre fin au 31 décembre 2023, mais il est finalement prolongé jusqu’en 2027. C’est un véritable atout qui permet à toutes les bourses de se lancer dans l’investissement, à condition de bien prendre en compte les critères d’attribution. Ce prêt donne la possibilité aux primo-accédants d’accéder à la propriété, en investissant dans leur résidence principale. Le PTZ doit être totalement remboursé lors de la vente du bien.
Recourir à un PTZ peut être intéressant dans le cas d’un projet d’achat-revente de sa résidence principale, par exemple. En effet, faire un achat-revente de sa résidence principale permet de bénéficier du régime fiscal de la plus-value des particuliers qui, dans certains cas, s’avère avantageux puisqu’il offre une exonération d’impôt sur cette plus-value. Il est ainsi possible de se constituer rapidement un apport de départ pour ensuite faire de l’investissement locatif.
Bien entendu, ce type d’achat-revente doit rester ponctuel, au risque d’être requalifié de marchand de biens, qui est une activité bien distincte.
Un patrimoine immobilier
Nous ne le dirons jamais assez. Si l’investissement immobilier ne permet pas toujours d’en tirer des revenus à court terme, puisque cela dépend des placements que l’on décide de faire, il permet un enrichissement sur le long terme, car il assure la constitution d’un patrimoine dont la valeur va augmenter avec le temps. Même si certains analystes pessimistes prédisent une crise financière suivie par un krach immobilier, le marché de l’immobilier en France est relativement stable depuis de nombreuses années. S’il subissait des variations à la baisse, il ne perdrait pas entièrement sa valeur et, selon le montage financier choisi, vous pourriez ne pas être impacté du tout par ces mouvements.
Un combo avantageux parmi tant d’autres : Colocation en LMNP
Pour s’enrichir grâce à l’immobilier, tout est une question de choix, encore plus en 2023. Faire le bon choix, celui qui correspond à vos capacités et à vos objectifs, vous permettra de tirer le meilleur avantage de votre placement. Sachez toutefois que nous sommes gâtés en France. Il existe nombre de dispositifs et de statuts pour investir de manière avantageuse d’un point de vue fiscal.
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal français spécifique qui s’applique aux investissements locatifs meublés. Il offre quelques avantages non négligeables. Au niveau fiscal notamment, vous pouvez déduire les charges et les dépenses liées à votre investissement, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les taxes foncières et les amortissements du bien. Ces déductions peuvent réduire votre revenu imposable, ce qui peut entraîner une réduction significative de vos impôts. En outre, les investissements LMNP peuvent générer des revenus locatifs attractifs, réguliers et stables. Étant donné que les locations meublées sont généralement facturées à un tarif plus élevé que les locations nues, vous pouvez bénéficier de rendements locatifs plus élevés. De plus, les locations meublées sont souvent recherchées par des locataires à court terme, tels que des étudiants, des professionnels en déplacement ou des touristes, ce qui peut réduire le risque de vacance locative. Enfin, le potentiel de plus-value à la revente est précieux. Si vous décidez de vendre votre bien meublé LMNP à l’avenir, vous pourriez potentiellement réaliser une plus-value. L’appréciation de la valeur de la propriété, combinée à l’avantage fiscal de l’amortissement, peut contribuer à augmenter la valeur de revente de votre investissement.
Sous ce statut, il peut s’avérer très intéressant d’envisager une colocation. La colocation, qui consiste à louer une propriété à plusieurs locataires qui partagent les espaces communs, fait partie des investissements en immobilier qui s’avèrent toujours rentables en 2023. En effet, elle permet de maximiser les revenus locatifs. En louant chaque chambre séparément, les propriétaires peuvent générer des revenus plus élevés par rapport à la location traditionnelle d’un bien à une seule famille ou à un seul locataire. Cela peut être particulièrement avantageux dans les zones où les loyers sont élevés ou dans les zones étudiantes où la demande de logements partagés est forte. De plus, même si un locataire quitte la propriété, les autres locataires continuent de payer leur loyer, ce qui réduit le risque de vacance locative. Ensuite, en colocation, les locataires partagent les charges liées à la propriété, y compris les frais de loyer, les charges locatives, les services publics et éventuellement les frais d’entretien. Cela peut alléger la charge financière pour chaque locataire et augmenter la rentabilité de l’investissement pour le propriétaire. Enfin, ce type de logement peut favoriser un environnement social et une atmosphère de vie communautaire. Pour certains locataires, cela peut être un facteur attractif et conduire à une plus grande satisfaction des locataires et donc à une rétention plus longue. Résultat : réduction des coûts de rotation des locataires et stabilité financière de l’investissement.
Il s’agit là d’un exemple parmi tant d’autres. L’essentiel est de bien se renseigner sur les règles et obligations du régime LMNP comme sur la législation en termes de colocation dans la ville où vous souhaiteriez investir.
En conclusion, si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier rentable, c’est maintenant ! Il est important de faire des recherches approfondies sur le marché immobilier spécifique dans lequel vous envisagez d’investir. Considérez également vos objectifs d’investissement, votre horizon temporel et votre tolérance au risque. L’immobilier demeure un investissement rentable en 2023, mais cela nécessite une analyse des opportunités disponibles et un minimum de connaissances. Parfois, il est plus judicieux de se faire accompagner par des experts en investissement immobilier, des personnes qui mettent à profit des autres leur expérience en investissement. N’hésitez pas à consulter notre offre de formations et n’oubliez pas :
« Acheter de l’immobilier n’est pas seulement le meilleur moyen, le moyen le plus rapide, le moyen le plus sûr, mais également la seule façon de devenir riche. » Marshall FIELD.
