Nous avons déjà abordé le sujet du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE pour les intimes) dans un de nos précédents articles, mais l’actualité de ce début d’année nous incite à actualiser nos informations. Découvrons ensemble quels sont les changements de réglementation pour le DPE en 2023 et en quoi ses nouveaux critères font de lui une opportunité pour les investisseurs immobiliers.
Petits rappels de base
Dans notre premier article sur le DPE, nous vous expliquions ce qu’est le DPE et en quoi il consiste. Le DPE, ou Diagnostic de Performance Énergétique, est un document qui évalue la performance énergétique d’un bâtiment ou d’un logement. Il permet d’informer les propriétaires et les locataires sur la consommation d’énergie du bâtiment, ainsi que sur son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.
Le DPE est établi par un diagnostiqueur immobilier certifié, qui évalue différents paramètres du bâtiment tels que l’isolation, le système de chauffage, la ventilation, etc. Le résultat du diagnostic est présenté sous la forme d’une étiquette énergie, qui va de A à G, A étant la meilleure performance énergétique et G la moins bonne.
Un DPE est obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier en France. Il est valable pendant 10 ans et doit être mis à jour en cas de travaux impactant la performance énergétique du bâtiment. Il existe toutefois des exceptions concernant cette validité de 10 ans : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2024.
Une réglementation qui évolue
Depuis sa création en France en 2006, le dispositif du DPE a subi une importante réforme en 2013 afin de le renforcer et de le rendre plus fiable.
Puis, au 1er juillet 2021, le DPE a perdu son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable. Cette évolution du DPE « logement » s’inscrit dans un contexte plus large d’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments, dont le DPE est l’un des outils clé. Une nouvelle méthode de calcul pour les bâtiments neufs et rénovés en France a été mise en place. Elle prend en compte les émissions de gaz à effet de serre (GES) générées par le bâtiment, en plus de la consommation énergétique.
Avant cette évolution, le DPE se basait sur une méthode de calcul qui ne prenait en compte que la consommation d’énergie du bâtiment, sans considérer les émissions de GES associées. Ce qui pouvait parfois mener à des estimations peu fiables et peu représentatives de la performance énergétique réelle d’un bâtiment.
Avec cette nouvelle méthode de calcul, le DPE prend désormais en compte les émissions de GES associées à la production d’énergie nécessaire pour le chauffage, la climatisation, l’eau chaude sanitaire et l’éclairage du bâtiment, ainsi qu’à la production des matériaux de construction. Cela permet d’obtenir une évaluation plus précise et plus complète de la performance énergétique et environnementale d’un bâtiment.
DPE 2023 : deux changements importants
2023 a déjà vu deux changements s’opérer en ce qui concerne le DPE. D’une part, depuis le 1er janvier 2023, les “passoires énergétiques” sont interdites à la location. Cette mesure s’applique aux nouveaux contrats de location conclus à partir du 1er janvier 2023. Mais qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?
Une passoire énergétique est un terme utilisé pour désigner un bâtiment qui présente une très mauvaise performance énergétique et qui consomme donc beaucoup d’énergie pour son chauffage, sa climatisation, sa production d’eau chaude sanitaire et son éclairage. Les passoires énergétiques sont souvent des bâtiments anciens, mal isolés, qui ont été construits avant l’introduction des normes environnementales et thermiques actuelles.
En France métropolitaine, à compter du 1er janvier 2023, un logement est qualifié de passoire thermique et énergétiquement indécent lorsque sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement…), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est supérieure à 450 kWh/m2, ce qui correspond aux classes F et G du DPE.
D’autre part, depuis le 1er avril dernier, un audit énergétique doit obligatoirement être réalisé pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété comportant plusieurs logements classés F ou G. Il est le fruit de la loi Climat et Résilience n°2021-1114 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et visant à accroître la résilience de la France face aux effets dudit dérèglement.
En pratique, cet audit vient s’ajouter au DPE obligatoire pour toutes les ventes portant sur des biens individuels ou en monopropriété. Pour rappel, un bien en monopropriété est un immeuble appartenant à un seul propriétaire, mais qui peut avoir été divisé en plusieurs logements dans le cadre d’un investissement locatif, par exemple. Annexé au DPE, cet audit recense les travaux à effectuer pour améliorer le classement du bien. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, l’objectif est avant tout d’informer l’acquéreur de leur nature, afin qu’il les intègre dans son projet d’achat.
À la lecture de ces évolutions, on est en droit de se demander si la nouvelle réglementation du DPE 2023 ne va pas limiter les investisseurs immobiliers… Et bien, au contraire, elle fait même plusieurs gagnants.
Le nouveau DPE 2023 sonne l’heure des opportunités immobilières.
Les grands gagnants de la réforme du DPE
La nouvelle réglementation applicable en 2023 dans le cadre du DPE bénéficie à plusieurs acteurs du marché de l’immobilier, notamment :
- Les propriétaires vendeurs : Les propriétaires vendeurs bénéficient sans aucun doute de la nouvelle réglementation 2023 du DPE, car elle leur permet d’avoir une évaluation plus précise de la performance énergétique de leur bien immobilier, ce qui peut augmenter la valeur de leur bien s’il est bien noté.
- Les propriétaires bailleurs : Les propriétaires bailleurs sont également avantagés dans cette réforme du DPE, car les locataires sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique des logements qu’ils louent. Un logement bien noté en termes de performance énergétique peut ainsi être plus attractif pour les locataires, ce qui permet aux propriétaires de louer leur bien plus rapidement et à un prix plus élevé.
- Les professionnels de l’immobilier : Le DPE 2023 profite également aux professionnels de l’immobilier, tels que les agents immobiliers, les diagnostiqueurs immobiliers et les notaires, car ils ont un rôle clé à jouer dans la mise en place de la réforme et dans l’accompagnement des propriétaires et des locataires.
- L’environnement : Enfin, le grand gagnant du DPE 2023, c’est bel et bien l’environnement. La réforme incite les propriétaires à investir dans des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur bien immobilier, ce qui va induire une réduction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre, et contribuer ainsi à la lutte contre le changement climatique.
Le bon élève de l’immobilier en 2023
Aussi contraignante qu’elle puisse paraître au premier abord, la nouvelle réforme 2023 du DPE n’offre que des opportunités de faire de bonnes affaires immobilières pour les investisseurs débutants ou non, ou de se distinguer sur le marché, pour les propriétaires bailleurs. Pour cela, il faut cependant être prêt à faire les bonnes démarches.
D’une part, en tant qu’acquéreur, considérez désormais le classement attribué par le DPE du bien comme un critère essentiel. Servez-vous de celui-ci comme un levier de négociation financière auprès du vendeur. Le nouvel audit énergétique qui vient s’ajouter au DPE permet d’évaluer aisément les travaux à prendre en compte dans son plan de financement. Il est donc facile de calculer la rentabilité d’un projet, le cashflow que vous pourriez en tirer.
D’autre part, si vous vous trouvez dans la position opposée, celle du vendeur, alors n’hésitez pas à vous appuyer sur ce bilan énergétique pour mettre en avant les économies d’énergie offertes par votre bien si celui-ci est bien noté. C’est un argument de vente attractif pour les potentiels acquéreurs.
Enfin, les propriétaires bailleurs ont toutes leurs cartes à jouer suite à la nouvelle réforme DPE 2023. Tout d’abord, grâce à ces différents diagnostics, ils sont en règle avec la loi, évitant ainsi toute sanction financière. Ensuite, ils connaissent mieux les points faibles de leur bien en termes de performance énergétique et peuvent ainsi réaliser des travaux d’amélioration réduisant certaines consommations d’énergie et permettant des économies. Enfin, ils peuvent informer les locataires, existants ou futurs, sur la performance énergétique de leur bien à louer. C’est un argument non négligeable pour les locataires qui cherchent de plus en plus souvent des logements économes en énergie.
Conclusion
En résumé, la nouvelle réglementation 2023 du DPE, avec l’interdiction de location des passoires thermiques et l’ajout d’un audit énergétique pour les ventes de biens classés F et G, représente une opportunité qui ne nuit pas aux investisseurs immobiliers. Au contraire, ils sont davantage en mesure d’informer leurs locataires sur la performance énergétique de leur bien, de réaliser des économies d’énergie en réalisant des travaux nécessaires, de valoriser un bien qu’ils souhaitent mettre à la vente, de négocier un bien en vue de l’acquérir et, tout cela, en étant conforme aux obligations réglementaires en matière immobilière. Que demander de plus ?
Isolez avec élégance votre bien pour améliorer sa performance énergétique.
